Cần làm rõ việc định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai

Sáng 30/8, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách đã thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải.

Làm rõ nguyên tắc, tiêu chí đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là dự án Luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau.

Về nội dung cụ thể liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, việc quy định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến thẩm quyền quản lý của từng cấp, thủ tục hành chính liên quan tới đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, theo đó cần được đánh giá tác động kỹ lưỡng. Việc phân loại quá chi tiết các chỉ tiêu sử dụng đất có thể dẫn đến sự thiếu linh hoạt, không đầy đủ hoặc không thể đáp ứng được thay đổi nhanh trong thực tiễn, gây khó khăn trong quá trình triển khai và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, phát sinh thêm thủ tục hành chính. Đồng thời, các chỉ tiêu sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất và theo quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng phải có sự tương thích với nhau.

“Do vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế sẽ tiếp tục phối hợp với cơ quan soạn thảo và các cơ quan liên quan làm rõ nguyên tắc, tiêu chí đề xuất các chỉ tiêu sử dụng đất tại các cấp quy hoạch sử dụng đất”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh khẳng định.

Về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia, hiện nay có 2 loại ý kiến như sau: Loại ý kiến thứ nhất đề nghị giữ như dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Loại ý kiến thứ hai tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH, không quy định các chỉ tiêu “đất khu công nghiệp”, “đất khu công nghệ cao”, “đất hạ tầng giao thông cấp quốc gia”, “đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn”, “đất di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh”, “đất làm sân gôn”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản thống nhất lựa chọn loại ý kiến thứ hai. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ nên xác định chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, đất an ninh, để bảo đảm thực hiện cho các cho mục tiêu quốc gia về an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh và thẩm quyền quyết định của Quốc hội theo quy định của pháp luật hiện hành và tránh chồng chéo, bảo đảm việc phân quyền và linh hoạt cho các địa phương, đối với các chỉ tiêu còn lại sẽ được rà soát quy định tại quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, bảo đảm việc quản lý chặt sẽ mục đích sử dụng đất.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhiều ý kiến cho rằng, quy định tại dự thảo Luật liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất là cứng nhắc, chưa phản ánh đầy đủ, chưa khắc phục được căn cơ các vấn đề bất cập. Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ. Trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54 Hiến pháp. 

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định tại khoản 5 Điều 122. Tuy nhiên, cần tiếp tục nghiên cứu để quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đã có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đã có quy hoạch chi tiết, bảo đảm quyền của Nhà nước điều tiết, phân phối phần địa tô chênh lệch do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất. 

Về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật bỏ quy định về mức phân bổ tối thiểu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất.

Về các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hằng năm, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, cần có quy định theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh không chỉ giới hạn trong hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp mà cả hoạt động thương mại, dịch vụ; cho nhà đầu tư được trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm tương ứng với tính chất của hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh trên đất, thời hạn, mục đích sử dụng đất và khả năng tài chính của nhà đầu tư, mặt khác, giúp nhà đầu tư tính toán được chi phí đầu tư, xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và hình thành tài sản thế chấp có giá trị, không chỉ là tài sản đầu tư trên đất mà còn là giá trị gắn với quyền sử dụng đất. Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản nhất trí quy định tại khoản 2 Điều 153 về tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. 

Bên cạnh đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cũng báo cáo, làm rõ các vấn đề về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền; Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật.

Đề nghị bổ sung nguyên tắc bền vững trong sử dụng đất

Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn) cho biết, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân được Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên dự thảo luật chưa có quy định về trách nhiệm cũng như mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện và toàn dân với tư cách là người sở hữu đất đai, trường hợp nào Nhà nước phải lấy ý kiến toàn dân, trường hợp nào toàn dân quyết định. Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa đề nghị nội dung này cần nghiên cứu bổ sung trong dự thảo luật.

Về nguyên tắc sử dụng đất, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa cho rằng đất đai là tài nguyên hữu hạn, có thể trong giai đoạn hiện nay, thậm trí ở thế hệ này chúng ta chưa có điều kiện để khai thác tốt nhất thì chúng ta tiếp tục quản lý, gìn giữ và bảo vệ để các thế hệ mai sau sử dụng tốt hơn, hiệu quả hơn. Đây là nguyên lý của phát triển bền vững. Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc "bền vững" trong sử dụng đất vào khoản 2 Điều 5 Dự thảo Luật làm căn cứ, cơ sở cho việc xác lập các chính sách trong Dự thảo Luật. 

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đại biểu đề nghị bổ sung quy định làm rõ việc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện theo pháp luật dân sự để vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với Bộ luật Dân sự. 

Quan tâm tới vấn đề đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, đại biểu Phạm Trọng Nghĩa cho rằng đối với đồng bào dân tộc thiểu số, đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về tâm linh. Cần phải quan tâm đến văn hóa, phong tục, tập quán, truyền thống của đồng bào khi đưa ra các quy định về đất đai. Do đó, đề nghị bổ sung nguyên tắc: Tôn trọng tín ngưỡng, phong tục tập quán của đồng bào dân tộc thiểu số vào Điều 5 Dự thảo Luật làm cơ sở cho các chính sách quy định tại Điều 16.

Quan tâm đến quy định trong dự thảo luật liên quan đến thẩm quyền của chính quyền địa phương trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đại biểu Lò Thị Luyến (Đoàn ĐBQH tỉnh Điện Biên) cho rằng cần quy định rõ trong luật, thay vì giao Chính phủ quy định chi tiết, nhằm đảm bảo tương thích với các luật khác và tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện. 

Đại biểu Lò Thị Luyến nêu thực tế những khó khăn vướng mắc trong triển khai thực hiện thẩm quyền chuyển đổi sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai hiện hành quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền chuyển đổi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng dưới 20ha. Luật Lâm nghiệp quy định Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới… dưới 20ha. Tuy nhiên, quá trình thực hiện gặp rất nhiều vướng mắc, khó khăn. 

Về các quy định về chuyển đổi sử dụng đất trồng lúa, Luật Đất đai hiện hành đã quy định thẩm quyền của Hội đồng dân cấp tỉnh trong việc chuyển đổi đất lúa và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định hạn mức và giao Chính phủ quy định. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, theo Luật Đầu tư công, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, các tiêu chí phân loại của các dự án nhóm ABC lại được xác định trên tổng mức đầu tư sử dụng vốn đầu tư công và không liên quan đến diện tích sử dụng các loại đất lúa; chỉ có dự án quan trọng quốc gia mới có tiêu chí về chuyển mục đích sử dụng đất lúa thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Như vậy, theo dự thảo trình, hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ và Hội đồng nhân dân, trong khi đó  chưa có luật nào quy định rõ ràng. Đại biểu cho rằng quy định vậy sẽ gây khó khăn chồng chất cho địa phương. Vì vậy, biên tập, sửa đổi Điều 122 của dự thảo luật; đồng thời với thẩm quyền và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất rừng và các loại đất khác phải được quy định ngay trong luật để tương thích với các luật khác, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng.

Đi vào góp ý cụ thể để hoàn thiện dự thảo Luật này, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình) cho biết, tại Khoản 6 Điều 45 của dự thảo Luật quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải thể hiện các nội dung: địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; vốn đầu tư; thời hạn sử dụng đất; tiến độ sử dụng đất. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại khoản này.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Huy, việc quy định như vậy là phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và phù hợp với bối cảnh hiện nay, góp phần thúc đẩy việc đầu tư vào sản xuất nông nghiệp, khuyến khích và huy động được các nguồn lực để đầu tư phát triển nông nghiệp theo hướng sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn. 

Tuy nhiên, đại biểu cho biết, đây là nội dung lớn, nhạy cảm nên cần phải được đánh giá thật kỹ những tác động của chính sách, quy định cụ thể nhằm bảo đảm việc mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện thực tiễn và có kèm theo điều kiện quy định rất cụ thể, tránh việc lợi dụng chính sách thu gom đất trồng lúa nhằm phục vụ mục tiêu đầu cơ nhưng không sản xuất nông nghiệp, kiểm soát việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Phát biểu kết luận nội dung phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, các đại biểu ghi nhận, đánh giá cao tinh thần làm việc trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan của Chính phủ, các cơ quan hữu quan, các cơ quan của Quốc hội, đặc biệt là Ủy ban Kinh tế, các cơ quan hữu quan trong việc tiếp thu đầy đủ, nghiêm túc ý kiến nhân dân và các ý kiến tham gia, hoàn thiện chỉnh lý dự thảo luật với tinh thần chi tiết, cầu thị, nghiêm túc, xem xét thận trọng, trách nhiệm. 

Phát biểu kết thúc Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách lần thứ 4, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, sau 2,5 ngày làm việc nghiêm túc, trách nhiệm, khẩn trương, Hội nghị đã hoàn thành toàn bộ nội dung theo kế hoạch đề ra.