Đề xuất điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội theo hướng tăng nhà cho thuê

Làm rõ tiêu chí đánh giá về điều kiện đảm bảo nhà ở tái định cư 

Đại biểu Nguyễn Hải Dũng (Nam Định) góp ý: Khoản 1 Điều 51 trong dự thảo Luật có quy định “nhà ở được tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.” Nêu ý kiến dự thảo Luật cần quy định, làm rõ hơn khái niệm “nơi ở” và “nhà ở”, đại biểu bày tỏ quan điểm: "Nhà ở" và "nơi ở" là hai khái niệm khác nhau. Tôi cho rằng khái niệm "nơi ở" rộng hơn "nhà ở", vì còn bao gồm môi trường, cộng đồng dân cư ở khu vực xung quanh. Về điều kiện, có rất nhiều điều kiện như môi trường, hạ tầng, kinh tế, kỹ thuật, văn hóa, an ninh trật tự..., nếu chỉ nói là "điều kiện" thì rất chung chung".

Đại biểu tỉnh Nam Định dẫn nội dung tại mục 2.3 của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao: “có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; đồng thời đề nghị Ban soạn thảo lưu ý vì Nghị quyết nêu nội dung về "bảo đảm cuộc sống bằng và tốt hơn nơi ở cũ" chứ không có nội dung cụ thể nào là nhà ở có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Bên cạnh đó, theo đại biểu, do khái niệm "nhà ở" và "nơi ở" là khác nhau nên cũng không thể so sánh thế nào là ở tốt hơn.

"Chúng ta chỉ có thể so sánh những thứ cùng tiêu chí... Để dễ thực hiện trên thực tế về nhà ở tái định cư, trước mắt đề nghị dự thảo Luật chỉ quy định so sánh những điều có thể đánh giá được, so sánh được, cụ thể về chất lượng công trình và diện tích nhà ở vì có số liệu cụ thể", đại biểu đề xuất. 

Nêu ý kiến về chương trình phát triển nhà ở tại địa phương, đại biểu Dũng cho biết, Điều 31 của dự thảo Luật quy định: UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở và gửi lấy ý kiến góp ý của Bộ Xây dựng về các nội dung tại các điểm c, d, đ và điểm e khoản 1 Điều 29 của Luật này trước khi trình HĐND cùng cấp thông qua. Sau khi được HĐND cùng cấp thông qua, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình. Đại biểu bày tỏ băn khoăn, yêu cầu này liệu có thực sự thỏa mãn được mong muốn, quan điểm và chủ trương về việc phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương hay không?

Bên cạnh đó, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở địa phương cũng đã căn cứ vào Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và Chiến lược này do Bộ Xây dựng chủ trì, trình Thủ tướng Chính phủ thông qua. Đại biểu Nguyễn Hải Dũng cho rằng, nếu quy định như dự thảo Luật, địa phương sẽ phải lấy ý kiến Bộ Xây dựng hai lần, tăng thủ tục và kéo dài thời gian thông qua chủ trương đầu tư dự án về phát triển nhà ở địa phương, do đó đề nghị cần xem lại tính cần thiết của quy định trên. 

Cùng quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai (Đắk Nông) đề nghị, nên bỏ quy định về việc lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trong việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở địa phương để tạo tính chủ động, tự chịu trách nhiệm trong việc thực hiện chức năng của chính quyền địa phương, giảm bớt chi phí, thời gian, không làm tăng thời gian giải quyết công việc của các cơ quan trung ương.

Xử lý vướng mắc thực tiễn liên quan đến chính sách về nhà ở xã hội 

Đánh giá chính sách về nhà ở xã hội là một trong 8 nhóm chính sách quan trọng trong lần sửa đổi luật lần này, đại biểu Nguyễn Văn Hiển (Lâm Đồng) cho biết, chính sách trên được thể hiện trong các quy định chung và Chương 6 của dự thảo Luật. Qua nghiên cứu, đại biểu cho rằng chính sách này được thể hiện trong dự thảo chưa thực sự trúng và xử lý đúng vướng mắc từ thực tiễn.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Hiển, chính sách và dự thảo Luật đang xây dựng theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được hưởng sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho họ quyền có chỗ ở hợp pháp.

"Thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình, trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp, nên việc mua, sở hữu một căn hộ, dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là một gánh nặng tài chính lớn. Nếu gắn với mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả là người dân khai man các điều kiện như thu nhập, diện tích để hưởng lợi từ việc mua nhà ở xã hội với giá thấp, hoặc người có tiền mượn tên công nhân để đăng ký mua dẫn đến tình trạng đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ được đúng đối tượng, mất đi ý nghĩa vốn có", đại biểu phân tích. 

Bất cập thứ hai được đại biểu nêu là việc không tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, quá chú trọng ưu đãi dành cho bên cung (các nhà đầu tư) hơn ưu đãi dành cho bên cầu (những người có thu nhập thấp).

"Dù các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn nhưng nhìn vào bức tranh chung vẫn thấy chênh lệch giữa ưu đãi cho bên cung và bên cầu. Trong khi các doanh nghiệp được hưởng ưu đãi về vốn, lãi suất thấp, thời gian vay dài, miễn thuế, giảm thuế, tiếp cận đất đai... thì người mua nhà được hưởng ưu đãi lớn nhất là giá nhà thấp, mà giá thấp thì dẫn đến hệ quả như đã phân tích. Chính sách trên khiến chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư phát triển nhà ở xã hội để bán vì thu hồi vốn nhanh hơn mà ít chủ đầu tư quan tâm đến việc quản lý, vận hành, cho thuê nhà ở xã hội vì phân khúc này thường rất có hạn và thu hồi vốn chậm", đại biểu nêu thực tế. 

Đại biểu Nguyễn Văn Hiển dẫn chứng, kinh nghiệm từ nhiều nước cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội đều hướng tới mục tiêu bao trùm nhất là cung cấp nơi ở phù hợp cho người dân dưới hình thức phát triển nhà cho thuê, đồng thời tách bạch rõ ràng giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội.

Các tổ chức quản lý, vận hành nhà ở xã hội dù là công hay tư cũng đều song hành với chủ đầu tư từ giai đoạn phát triển dự án, cam kết mua nhà, căn hộ với mức giá hợp lý, để cho thuê dài hạn. Các cam kết này giải quyết được nỗi lo lắng về đầu ra và dòng tiền cho chủ đầu tư cũng như tạo cơ hội cho tổ chức vận hành giám sát chất lượng công trình.

Từ các phân tích trên, đại biểu đề nghị chính sách về nhà ở xã hội cần hướng tới mục tiêu rõ ràng và khả thi hơn, cụ thể là tập trung xác định mục tiêu cốt yếu là việc phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu có chỗ ở phù hợp cho người dân chứ không phải là nhu cầu sở hữu nhà ở. Với định hướng đó, quy định về nhà ở xã hội cần được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê bằng nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả ba bên: chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân. 

Cùng quan tâm đến chính sách nhà ở xã hội, đại biểu Đoàn Thị Thanh Mai (Hưng Yên) cho rằng, tại Điều 73 và Điều 74, dự thảo Luật quy định 12 nhóm đối tượng gắn với các điều kiện cụ thể để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; trong đó, đối với nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp… phải thuộc diện không nộp thuế thu nhập với các khoản thu nhập từ tiền công, tiền lương theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. 

Cho rằng quy định căn cứ vào nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân để xác định điều kiện thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là chưa thỏa đáng, đại biểu đề nghị rà soát, quy định rõ hơn, bảo đảm điều kiện tiên quyết của chính sách nhà ở xã hội là hướng đến người có thu nhập thấp, người nghèo, đồng thời cần tiếp tục cụ thể hóa các tiêu chí với từng nhóm đối tượng cụ thể, bảo đảm chính sách bao quát, công bằng.