Bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng khó thanh khoản

Khó thanh khoản

Theo rà soát của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tổng giá trị BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80% tổng dư nợ cho vay. Do đó, BĐS thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do không trả được nợ.

Thực tế, trong bối cảnh tình hình kinh tế mặc dù đang phục hồi, nhưng vẫn gặp không ít khó khăn, thách thức, tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp, làm gia tăng rủi ro nợ xấu. Để cứu vớt các khoản nợ xấu, các ngân hàng đang phải “ráo riết” công bố danh sách các BĐS là tài sản thế chấp cho các khoản vay của doanh nghiệp BĐS cần xử lý để thu hồi nợ với giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

Trong đó, phần lớn là các dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao ở nhiều địa phương như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang... chưa thể khởi động lại sau dịch COVID-19 và phải chịu ảnh hưởng bởi nền kinh tế khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp BĐS vỡ nợ, bị ngân hàng phát mãi do suy giảm khả năng tài chính trả lãi ngân hàng hoặc lạm dụng đòn bẩy tài chính để đầu cơ nhà đất, trục lợi.

Còn theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47% (tăng so với tháng 6/2022 là 1,53%). Quý III/2023, mặc dù các ngân hàng chưa có báo cáo tài chính đầy đủ, nhưng không khó để nhận ra nợ xấu BĐS vẫn đang ngày càng gia tăng dù thị trường BĐS dần có dấu hiệu phục hồi.

Riêng báo cáo tài chính quý III/2023 của Ngân hàng Thương mại cổ phẩn Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cho thấy, vốn vay hoạt động kinh doanh BĐS đang chiếm 34,63% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này, với 160.000 tỷ đồng, tăng hơn 51.453 tỷ đồng so với cuối năm 2022. BĐS cũng đang chiếm gần 50% tổng tài sản đảm bảo, trị giá hơn 1,033 triệu tỷ đồng của ngân hàng này...

Xử lý không dễ

Các chuyên gia kinh tế nhận định, tài sản BĐS có đầy đủ giấy tờ, chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, giữ giá, có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai, nên BĐS là tài sản đảm bảo được đánh giá có phương án khả thi cao để giúp ngân hàng giải quyết, thu hồi nợ xấu so với các loại tài sản khác như máy móc, ô tô... Tuy nhiên, từ trước tới nay, việc thu giữ, thanh lý, thanh khoản tài sản thế chấp là BĐS để thu hồi nợ luôn là vấn đề không đơn giản với ngành Ngân hàng. 

Qua tìm hiểu, thị trường BĐS những năm gần đây phát triển nóng, khó lường, giá các sản phẩm BĐS tại nhiều địa phương đã tăng gấp nhiều lần trong giai đoạn 2018 - 2022. Đến giữa năm 2022, chính sách tín dụng và những quyết định của các cơ quan Nhà nước liên quan trong việc kiểm soát thị trường BĐS đã siết chặt thị trường, điều chỉnh giá BĐS giảm xuống mức phù hợp và tương xứng hơn so với giá trị.

Mặt bằng giá BĐS giảm khiến các tài sản thế chấp là BĐS tại các ngân hàng cũng bị hạ giá theo và buộc các doanh nghiệp thế chấp BĐS vay vốn phải nộp tài sản bổ sung để đảm bảo khoản nợ. Các doanh nghiệp gặp khó khăn thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng, phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, nên càng không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ thiếu hụt. Trong khi đó, khách hàng cá nhân trước sức ép tài chính do bị chôn vốn ở các tài sản đầu tư, mất việc làm, bị giảm thu nhập... cũng không thể tiếp tục bổ sung tài sản, thanh toán các khoản lãi phát sinh...

Thực tế trên khiến các ngân hàng mặc dù rao bán tài sản đảm bảo là BĐS nhiều lần, với mức chiết khấu hấp dẫn, nhưng nhiều BĐS phát mãi vẫn khó thanh khoản. Nguyên nhân một phần do các thị trường, nền kinh tế khó khăn; một phần do việc định giá phát mãi tài sản không dựa theo giá trị thực tế, tính cả gốc và lãi, nên việc thanh khoản BĐS "bế tắc". 

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự báo, trong thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu sẽ có xu hướng tăng lên do thị trường BĐS vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, thanh khoản tài sản BĐS phát mãi khả năng cao sẽ được cải thiện cùng với tiến trình phục hồi tích cực của thị trường BĐS. Hiện, cũng đã có nhiều quỹ đầu tư do một số cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng tiến hành mua các BĐS trước thời điểm bị ngân hàng tịch thu, phát mãi.

Tuy nhiên, để tránh được những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần định giá lại BĐS, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay, trong khi giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh, không sát với thực tế thị trường. Thêm vào đó, người mua cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba. Ngoài ra, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ”, vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần”.