Các kịch bản thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2023

Thị trường chờ đợi

Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý I/2023 trong bối cảnh kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng tiếp tục khó khăn, diễn biến phức tạp và khó dự đoán. GDP Việt Nam quý I/2023 ước tính tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước, chỉ cao hơn tốc độ tăng 3,21% của quý I/2020 trong giai đoạn 2011 - 2023.

Đánh chú ý, thị trường BĐS quý I/2023 đang trong trạng thái “chờ đợi”, thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt quý I, khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch, để tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường, trong khi nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp BĐS, dẫn đến tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành BĐS.

Còn theo dữ liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thanh khoản trên thị trường BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022. Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với “túi tiền" của số đông người dân, giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính - đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp BĐS để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, quý I/2023, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Đáng chú ý là phân khúc căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các khu công nghiệp, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thật, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

"Trong quý II/2023 sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án đang 'đắp chiếu' chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Nếu thị trường có nhiều hơn nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thật, nhu cầu đầu tư và Chính phủ tiếp tục vào cuộc quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các 'điểm nghẽn', lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý để hỗ trợ doanh nghiệp thêm dòng tiền... thị trường sẽ có thêm những khởi sắc", ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Các kịch bản thị trường quý II/2023

Để thị trường BĐS thật sự thoát ra được trạng thái trầm lắng, Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng nghìn dự án đầu tư phát triển đang “án binh bất động”.

Nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện tại chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu hiện tại. Do đó, Nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đồng thời, linh hoạt, không quy định cụ thể đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS chia sẻ, cần quy định điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội “thoáng” hơn, có ưu đãi lãi suất hợp lý hơn với tình hình thị trường và với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó là sự đồng hành, phối hợp từ các doanh nghiệp. Việc đồng bộ các giải pháp sẽ tạo động lực thúc đẩy sự phục hồi của thị trường theo hướng lành mạnh.

Đặc biệt, Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra dự báo về diễn biến thị trường BĐS quý II/2023, với 3 kịch bản chính gồm: Kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 - 12%, thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40 - 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 - 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20 - 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20 - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10 - 20%.

Về thời điểm phục hồi thị trường BĐS, các doanh nghiệp BĐS kỳ vọng sẽ diễn ra sớm trước các động thái của Chính phủ, dự kiến vào khoảng cuối quý III, đầu quý IV năm nay, dựa trên cơ sở đến từ nhiều yếu tố. Với nền kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm %, nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành), tích cực kêu gọi thu hút FDI (50 tập đoàn Mỹ quan tâm đầu tư tại Việt Nam...), thúc đẩy giải ngân đầu tư công (Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023).

Ngoài ra, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 470.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý II/2023. Bên cạnh đó, chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 và 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại. Kỳ vọng phục hồi ngành sản xuất, trong khi du lịch cũng sẽ phục hồi với lý do từ ngày 15/3 Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc…