Chuyên gia kinh tế băn khoăn đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ TN-MT lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan, liên quan đến công tác định giá đất sắp được ban hành, đang được các bên liên quan góp ý rất thẳng thắn tại Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức chiều 27/7 nhằm góp thêm những ý kiến đa chiều, xác đáng vào cơ chế xác định giá đất đai. 

Thay vì loại bỏ phương pháp thặng dư, một số chuyên gia kinh tế đề nghị: Nên chú ý đến dữ liệu đầu vào để đảm bảo mức định giá chính xác nhất cho dự án bất động sản.

Giữ phương pháp thặng dư là yêu cầu thực tế từ cuộc sống

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh băn khoăn: Nếu phương pháp thặng dư bị loại bỏ khỏi các quy định, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường BĐS vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. 

“Nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. Để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...”, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, đồng quan điểm.

Với phương pháp thặng dư, theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, đã được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện. Nghĩa là bắt đầu bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí sẽ tạo ra được giá trị thặng dư, từ đó tính được tiền sử dụng đất. Những khu đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Nên việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế. 

Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014, đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết: So với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất, theo đó chỉ còn 3 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế như: Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất);

Phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.

Trong khi đó theo VCCI, hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của Việt Nam chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên. Nhiều doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

Cần bổ sung dữ liệu đầu vào

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội khẳng định: Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án BĐS: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. 

“Cơ quan soạn thảo cho rằng, do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, luật sư Nguyễn Hồng Chung bày tỏ.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn, Savills Thành phố Hồ Chí Minh phân tích: Phương pháp thặng dư có những ưu điểm nổi bật so với các phương pháp khác. Cụ thể: Phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những BĐS có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp BĐS có diện tích lớn, số lượng BĐS có thể so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Quan điểm của TS Trần Xuân Lượng - chuyên ngành BĐS, Đại học Kinh tế Quốc dân chỉ ra rằng, các thông tin dữ liệu đầu vào mới quyết định việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không? Mỗi loại đất, mỗi loại hình BĐS sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, và nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

“Quan điểm của tôi cho rằng từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa. Từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng khẳng định.

Clip chia sẻ của Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội: