Đánh thuế nhà thứ 2 trở đi có khả thi?

Thuế có chồng thuế?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, rất đồng ý đề xuất của Bộ Tài chính, bởi sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, phòng chống đầu cơ, tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở, và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, sắc thuế này còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.


Tuy nhiên, chị Phương Lan, ngụ ở quận 8 (TP Hồ Chí Minh) cho biết: “Việc đánh thuế nhà thứ 2 trở đi tuy có thể hạn chế việc mua nhà để đầu cơ, nhưng với những người có nhu cầu mua thêm nhà ở để cho con cái ở riêng, không tiện để tên con đứng tên nhằm tránh tranh chấp tài sản về sau lại thêm một gánh nặng về thuế. Trong khi đó, thuế đất phi nông nghiệp mỗi năm người dân cũng đều phải đóng, chưa kể phí chung cư, phí môi trường các loại. Điều này thật sự khiến người sở hữu 2 nhà trở lên cân nhắc nên bán bớt nhà hay không…?”.

Anh Minh Tân, ngụ tại quận Bình Tân (TP Hồ Chí Minh) cũng bức xúc: “Tôi có 3 căn ở quận Bình Tân, 2 căn ở huyện Bình Chánh, TPHCM tổng giá trị khoảng 5 tỷ đồng. Nếu áp dụng thuế thì thiệt thòi cho tôi quá! Bởi thật sự sẽ không công bằng vì người có giá trị tài sản thấp hơn lại bị đánh thuế, nếu nói đầu cơ thì khi bán thì người bán đã đóng thuế thu nhập, người mua đóng trước bạ rồi thì đánh thuế nữa có chồng thuế không?”.


Ngoài ra, nhiều ý kiến cũng cho rằng nguồn tiền họ mua, đầu tư thêm căn nhà thứ 2, 3 đa phần là nguồn tiền đã chịu thuế. Cụ thể, một người góp vốn vào thành lập doanh nghiệp thì doanh nghiệp đã nộp thuế. Cổ tức thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Cũng số tiền thu nhập đó, người dân gửi tiết kiệm hoặc giữ ở nhà thì không bị đánh thuế, nhưng nếu muốn đầu tư một căn nhà cho thuê thì đã phải chịu lệ phí trước bạ, thuế thu nhập chuyển nhượng, thuế nhà đất. Như vậy, người dân phải chịu 2 đầu thuế, gây ra sự thuế chồng thuế, căn cứ tính thuế không đồng nhất, dễ dẫn đến sự không bình đẳng về mức thuế phải nộp giữa các đối tượng có cùng loại tài sản.


Với các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS, việc đánh thuế nhà thứ 2 trở lên sẽ gây áp lực rất lớn cho DN do sẽ gây cản trở cho những người có ý định mua thêm nhà. Theo đó, việc thị trường BĐS có nguy cơ ảm đạm và bất ổn sẽ có thể trở lại. Vì thế, mặc dù đồng ý cách làm của Bộ Tài Chính, nhưng ông Lê Hoàng Châu cũng băn khoăn là liệu cách tính thuế tài sản quy định dựa trên diện tích, quy mô, giá trị của BĐS có chi li cho từng trường hợp và có hợp lý? “Thuế đánh trên căn nhà mua thứ hai sẽ khác căn nhà thứ 3, 4 như thế nào? Đề phòng đầu cơ, nhưng trường hợp trước đó người mua nhà nhỏ chỉ 30 m2, nay họ muốn mua thêm căn nhà rộng hơn cho gia đình, thì phải gồng gánh thêm thuế có hợp lý không? Trong khi đó, hệ thống dữ liệu lưu trữ đất đai hiện nay hầu như chưa có, không có sự liên thông, nên để xác định một người có 2 - 3 căn nhà là không dễ”.


Ông Châu lưu ý, sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường là việc nên làm, nhưng hết sức cân nhắc khi sử dụng thuế trực thu, bởi thông thường loại thuế này chỉ giải quyết tình trạng đầu cơ trong nhà đất, nhưng nó có thể khiến thị trường BĐS vừa khởi sắc chuyển nguội lạnh.


Có khả thi?


Bàn về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS Bùi Quang Tín cũng cho rằng, việc đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên với mục tiêu để ngăn ngừa nguy cơ thị trường BĐS tăng trưởng nóng là không hợp lý.


Theo TS Tín, thứ nhất là có nhiều cách thức hạn chế đầu tư thị trường BĐS, cụ thể là thông qua kênh ngân hàng thương mại (NHTM). Mới đây, ngân hàng nhà nước (NHNN) đã quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống còn 60% từ đầu năm 2017 và đến năm 2018 còn 50%. Với việc giảm tỷ lệ này, các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay trung và dài hạn, cụ thể là hạn chế cho vay tín dụng vào BĐS.

Thứ 2, sắp tới các NHTM sẽ áp dụng chuẩn mực vốn và an toàn cho quản trị cho vay của Base II. Trước mắt là tới năm 2017, ít nhất 10 NHTM sẽ tham gia chuẩn Base II và đến năm 2020 phải có 70% các NHTM tham gia chuẩn Base II. Điều này có nghĩa, các NHTM là phải siết chặt quản trị tín dụng, theo đó những dự án rủi ro nhiều các ngân hàng không thể cho vay. Đây cũng là cách siết chặt vốn cho vay vào BĐS.


Thứ 3, nhìn từ góc độ các chủ đầu tư, hiện các chủ đầu tư không đầu tư ồ ạt như ngày xưa mà chỉ chọn những sản phẩm phù hợp với thị hiếu thị trường. Theo đó, cung ra bao nhiêu đều khớp với cầu, không dư thừa như ngày xưa. “Đặc biệt, phân khúc BĐS cao cấp đang nóng, chứng tỏ những người đầu tư vào phân khúc này đều là thu nhập trung bình khá trở lên và người ta có dòng tiền ổn định. Điều này có nghĩa, khi họ đầu tư vào kênh này họ chắn chắn rằng có thể trả tiền được 100%, chứ không sợ không có nguồn tiền để trả. Với các phân khúc căn hộ trung bình hoặc là nhà ở xã hội, thì các chủ đầu tư đã nhắm vào đối tượng thấp, nghĩa là nhắm tới những người có đủ tiền để mua căn hộ. Do đó, khó có thể nói hiện cung dư thừa, dẫn đến phát sinh nợ xấu, rồi phát sinh ra thị trường BĐS không bán được”, TS Tín nhận mạnh.


Thứ 4, theo thống kê của NHNN, khoảng trên 80% dư nợ tín dụng là chảy vào sản xuất kinh doanh, chỉ có hơn 10% là chảy vào BĐS. Vì thế, không thể nói thị trường BĐS đang nóng mà thực tế, thị trường BĐS đang rất ổn định. Với những lý do trên, TS Tín cho rằng việc điều tiết về đánh thuế này thiếu cơ sở và không giúp cho thị trường BĐS phát triển ổn định, thậm chí sẽ làm hạn chế cho việc tái cơ cấu các tổ chức dụng thông qua thị trường BĐS. Nguyên nhân đa số nợ xấu hiện nay là thế chấp từ các dự án BĐS. Theo đó, phải giải quyết BĐS thông qua thị trường BĐS thì mới giải quyết được nợ xấu, có như thế mới tiến tới giải quyết tái cơ cấu tín dụng và tái cơ cấu nền kinh tế.