Lãi suất đã hạ, doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu khó về vốn

Nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường, dự án dừng triển khai

Theo khảo sát của Vnrea, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án BĐS hiện nay phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu BĐS và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”. Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi, nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua các sản phẩm BĐS trong bối cảnh điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô. Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch... trên thị trường BĐS gần như bị ngưng trệ, gây ảnh hưởng trực tiếp tới các nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS từ đầu năm đến nay, cả nước chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, giảm 50% so với cùng kỳ năm trước; 23 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm hơn 70%; 30 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm hơn 60% và tổng số lượng giao dịch giảm tới 64%. Khoảng 88.000 doanh nghiệp BĐS đã rút lui khỏi thị trường, tăng gần 23%, trong khi số doanh nghiệp mới thành lập lại giảm 50% so với cùng kỳ.

Có khá nhiều nguyên nhân dẫn đến thực tế "ảm đạm" nêu trên, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là "khát" vốn. Ghi nhận cho thấy, cơn "khát" vốn của thị trường BĐS đã kéo dài hơn một năm qua, do hầu hết kênh dẫn vốn đều bị ùn tắc.

Về vấn đề này, ông TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Vnrea cho hay, các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với nhiều khó khăn như: Dự án khó triển khai vì vướng mắc pháp lý, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ, hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai. Thiệt hại nhất là những dự án đang giải phóng mặt bằng, đang chờ duyệt tiền đất, đang xây dựng dở dang… Trong bối cảnh, lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng khách hàng, nhà đầu tư vẫn khó tiếp cận dòng tiền, nên thanh khoản thị trường giảm sút. Mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch trên thị trường gần như đều bị ngưng trệ...

Khơi thông nguồn vốn

Thực tế, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi các doanh nghiệp BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường.

Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý. Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng...

Theo các chuyên gia BĐS, để doanh nghiệp BĐS có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để; đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp BĐS làm ăn chân chính và nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích thêm, theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP, mục tiêu là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng; khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường BĐS thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, có biện pháp xử lý cho các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn.

Còn đại diện các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS kiến nghị các bộ, ngành, địa phương có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai. Bởi một dự án phát triển đến được giai đoạn có giấy phép xây dựng để thi công mới tạo ra công ăn việc làm, tạo ra đơn đặt hàng cho hàng trăm ngành nghề liên quan. Ngoài ra, trong ngắn hạn, các ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản, tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân...