Chia sẻ tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật đất đai 2024 và các Luật liên quan" do Tạp chí Thương gia tổ chức sáng 15/8, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai 2024 sẽ tác động nhiều đến các doanh nghiệp BĐS.
Theo ông Đào Trung Chính, các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS cần lưu tâm đến hoạt động đấu giá, đấu thầu theo quy định mới. Đối với việc tiếp cận quỹ đất bằng phương án đấu thầu, các doanh nghiệp cần chú ý nâng cao năng lực, uy tín, thương hiệu, khả năng lan tỏa giá trị phát triển đến địa phương, chứ không chỉ tập trung đến mức giá tham gia đấu thầu. Với những doanh nghiệp đáp ứng đủ những điều kiện này, HĐND các địa phương sẽ quyết định đấu giá, chứ không phải đấu thầu.
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất chia sẻ tại hội thảo.
Còn về quy định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh Bất động sản, đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh doanh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, quy định cụ thể: Đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là Nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất, nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm, nhưng thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại...
Một vấn đề nữa là hiện nay, UBND các địa phương quyết định bảng giá đất. Vừa qua, mới chỉ cho TP Hồ Chí Minh điều chỉnh bảng giá đất mới, theo đánh giá của ông Đào Trung Chính, tuy mức giá được cho là khá cao, nhưng phản ánh đúng thị trường, theo nguyên tắc của thị trường. Mức giá phải được giải quyết đồng bộ, đảm bảo sự rạch ròi, minh bạch giữa thu về và mức giá bồi thường cho người dân. Đây là quy định tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể linh hoạt trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, 3 bộ Luật mới về BĐS có hiệu lực sẽ có nhiều tác động tới thị trường.
Trước hết, với Luật Đất đai 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm", bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà. Cụ thể, trước thực trạng các khu nhà tái định cư được xây dựng, nhưng bị bỏ hoang do không phù hợp với nhu cầu của người dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định phải bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất.
Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần, thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013 quy định.
Đặc biệt, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (tối đa là 3 ha hoặc 2 ha tùy tỉnh, thành phố) thì phải thành lập tổ chức kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.
Đối với Luật Nhà ở 2023, Luật đã được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông qua đó, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các dự án nhà ở giá phù hợp và các chương trình vay vốn ưu đãi.
Đánh giá về tác động của Luật Kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, môi trường kinh doanh BĐS sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải hoạt động trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS hoặc sàn giao dịch BĐS.
Ngoài ra, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải thanh toán qua ngân hàng, dự án BĐS phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh...
Các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án BĐS để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.