Theo cáo trạng, Ngô Xuân Hùng là lao động tự do nhưng có hiểu biết trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Do cần tiền để sử dụng vào mục đích cá nhân, Hùng lợi dụng việc có biết thông tin về các Dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp nên đã đưa ra thông tin gian dối, giới thiệu bản thân có mối quan hệ với Chủ đầu tư Dự án NHS Phương Canh, Dự án NHS Trung Văn và Dự án N01-EcoHome3. Theo đó, Hùng có thể mua được các suất căn hộ giá rẻ với chi phí “nhờ vả” là 70 triệu đồng/căn, yêu cầu người mua nhà ứng trước 50% chi phí này để Hùng đi quan hệ, đặt suất mua trước. Ngoài ra, Hùng còn đưa ra thông tin gian dối được Chủ đầu tư giao cho môi giới các bán các suất “căn hộ ngoại giao”, yêu cầu khách hàng phải nộp 50 triệu đồng để Hùng đặt mua.
Trong khoảng thời gian từ tháng 1/2021 đến tháng 7/2023, Hùng đã nhận tiền của 12 người có nhu cầu mua nhà với tổng số hơn 3 tỷ đồng. Sau khi nhận tiền, Hùng đã chiếm đoạt, sử dụng chi tiêu cá nhân, không thực hiện như cam kết, không trả lại tiền cho các bị hại. Đến nay, Hùng mới trả được hơn 120 triệu đồng, hiện còn chiếm đoạt gần 3 tỷ đồng.
Cụ thể, năm 2020, bị cáo đã môi giới thành công cho anh Nguyễn Văn Đ (sinh năm 1982, ở quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) và vợ là chị Nguyễn Thị Thúy Q mua được 1 căn hộ tại dự án NHS Phương Canh. Đến khoảng tháng 1/2021, do đầu tư tiền ảo bị thua lỗ và cần tiền tiêu, Hùng nảy sinh ý định lừa đảo chiếm đoạt tiền của anh Đ.
Bị cáo liên hệ với anh Đ và giới thiệu rằng, tại Dự án NHS Phương Canh có 2 căn hộ có giá tốt, khuyên anh Đ nên mua đầu tư và đề nghị trả trước cho bị cáo tiền công môi giới. Anh Đ tin Hùng nên đã đồng ý ký hợp đồng thỏa thuận đặt cọc 180 triệu đồng với bị cáo để mua 2 căn hộ.
Từ ngày 25 - 26/2/2021, anh Đ đã nhiều lần chuyển đến tài khoản ngân hàng của Hùng 180 triệu đồng. Nhưng sau khi nhận được tiền, Hùng đầu tư vào tiền ảo và bị thua lỗ. Đến tháng 5/2021, vợ chồng anh Đ đến Công ty NHS Phương Canh hỏi và được biết, 2 căn hộ mà vợ chồng anh đặt cọc cho Hùng đã được chủ đầu tư bán cho người khác, không có việc Hùng liên hệ với Công ty để môi giới đặt mua căn hộ cho anh Đ như thỏa thuận.
Sau khi biết mình bị lừa, vợ chồng anh Đ chị Q nhiều lần đòi lại tiền cọc thì được bị cáo trả 80 triệu đồng. Số tiền còn lại, Hùng không trả mà còn tiếp tục nảy sinh ý định tiếp tục lừa tiền của chị Q.
Ngày 18/1/2022, Hùng liên hệ với chị Q hỏi vay 41 triệu đồng và nói dối để “đáo hạn thẻ tín dụng”, sau đó Hùng sẽ rút tiền mặt từ thẻ tín dụng trả lại cho chị Q 100 triệu đồng còn nợ. Tin lời Hùng, chị Q chuyển cho bị cáo 41 triệu đồng và bị Hùng chiếm đoạt, chi tiêu cá nhân hết.
Một nạn nhân khác của Hùng là chị Đỗ Nguyên L (sinh năm 1984, ở quận Cầu Giấy, Hà Nội). Khoảng cuối năm 2022, chị L được người quen giới thiệu Ngô Xuân Hùng là nhân viên của công ty nhà ở xã hội, có nhiều mối quan hệ quen biết. Hùng tự giới thiệu bản thân có thể liên hệ xin được "suất ngoại giao" mua nhà ở xã hội của Dự án NHS Trung Văn. Tin tưởng thông tin Hùng đưa ra là thật, chị L đã giới thiệu một số người có nhu cầu mua nhà liên hệ với Hùng và trực tiếp chuyển tiền để đặt cọc mua 6 căn hộ.
Từ ngày 30/12/2022 - 24/7/2023, chị L đã nhiều lần chuyển khoản tổng số 300 triệu đồng vào tài khoản ngân hàng của bị cáo Hùng để đặt cọc tiền mua nhà. Sau khi nhận tiền, Hùng đã dùng chi tiêu cá nhân mà không thực hiện như cam kết với chị L. Hùng mới trả được cho chị L 40 triệu đồng, còn chiếm đoạt 260 triệu đồng.