Thời điểm phạm tội, Bảy vẫn đang giữ chức Phó Chủ tịch Hội Chữ thập đỏ tỉnh Bình Dương và đến năm 2020, Bảy được giải quyết nghỉ việc theo nguyện vọng.
Theo kết quả điều tra, từ năm 2015, Trần Thị Mười Bảy đã quen biết và thiết lập mối quan hệ thân thiết với bà Nguyễn Thị Tâm. Lợi dụng mối quan hệ này, vào tháng 8/2018, khi biết ông Thái Văn Quan có nhu cầu bán hai thửa đất tại xã Phú An, thị xã Bến Cát, Bảy đã yêu cầu ông Quan cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giới thiệu người mua.
Sau khi nhận được bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Bảy đã làm giả các giấy tờ này thông qua một người không rõ lai lịch với chi phí 1 triệu đồng. Sau đó, Bảy trả lại bản chính cho ông Quan nhưng giữ lại giấy tờ giả để thực hiện hành vi lừa đảo.
Với giấy tờ giả, Bảy tiếp cận bà Nguyễn Thị Tâm và thuyết phục bà cho vay số tiền 520 triệu đồng để mua đất. Bảy còn làm giả hợp đồng mua bán và ủy quyền từ chủ đất để tăng độ tin cậy. Bà Tâm tin tưởng và cho Bảy vay nhiều lần, tổng số tiền lên đến 930 triệu đồng. Đến ngày 22/12/2018, hai bên đã lập vi bằng tại văn phòng Thừa Phát Lại thành phố Thủ Dầu Một, ghi nhận số tiền Bảy vay của bà Tâm là 1,45 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi vay tiền, Bảy đã sử dụng vào mục đích cá nhân và không hoàn trả.
Sau nhiều lần đòi nợ không thành, bà Tâm đã nộp đơn khởi kiện Trần Thị Mười Bảy. Phòng Kỹ thuật Hình sự Công an tỉnh Bình Dương đã giám định và xác nhận các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Bảy sử dụng để lừa đảo là giả, được in bằng phương pháp phun màu. Chữ viết và dấu vân tay trên tài liệu này cũng trùng khớp với của Bảy.