Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải công khai tại cấp xã và điểm dân cư

Nằm sát trung tâm TP Hồ Chí Minh, dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa ở quận Bình Thạnh luôn trong tình trạng um tùm cỏ dại, ao đầm, sình lầy, nhếch nhác. Được quy hoạch từ năm 1992 với gần 427 ha, dự án qua nhiều lần thay đổi chủ đầu tư vẫn bị kéo dài thời gian thực hiện khiến đời sống người dân bán đảo Thanh Đa rất khó khăn, không thể mua bán nhà đất cũng như xây dựng, cải tạo chỗ ở. Điều kiện sinh hoạt tạm bợ, cơ sở vật chất thiếu thốn nhưng người dân nơi đây vẫn phải bám trụ vì không có điều kiện dọn đi nơi khác.

Ông Trần Tấn Lộc, người dân bán đảo Thanh Đa cho biết, mặc dù nhà hư hỏng, xuống cấp nhưng người dân không thể xây mới; muốn sửa chữa, cơi nới phải xin phép, vướng nhiều thủ tục. Nhiều người sau hàng chục năm chờ đợi đã nản chí, muốn chuyển đi nơi khác nhưng điều kiện không cho phép vì đa phần họ đều có công việc ở khu vực lân cận, nếu chuyển đi quá xa chỗ làm đi lại không tiện, còn tìm công việc mới quá bấp bênh trong thời điểm kinh tế đang gặp khó khăn.

Tại vùng ven TP Hồ Chí Minh, khu đô thị Tây Bắc (huyện Củ Chi) được quy hoạch từ năm 2006 nhưng đến nay vẫn chưa hình thành khiến quyền lợi của người dân bị “treo” hàng chục năm. Nguyên nhân do việc đền bù, giải phóng mặt bằng các khu dân cư hiện hữu trong ranh giới quy hoạch khu đô thị chưa thực hiện được, dẫn đến tình trạng bức xúc, khiếu kiện. Đặc biệt là khu vực tập trung các hộ dân đã sinh sống từ trước dọc Quốc lộ 22, với hơn 1.600 ha.

Ông Hà Thanh Hải, ngụ xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi chia sẻ, người dân trong khu quy hoạch này không được thực hiện các quyền như chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, xây dựng nhà ở. Cuối năm 2020, Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi tổ chức lấy ý kiến người dân về việc điều chỉnh quy hoạch nhưng đến nay vẫn chưa được điều chỉnh. Trong lần sửa đổi Luật Đất đai này, ông mong muốn dự thảo có quy định yêu cầu chính quyền địa phương công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đến người dân, bao gồm thời hạn hoàn thành cụ thể, niêm yết ở cấp xã vì gần dân nhất. Đặc biệt, việc công khai không chỉ treo sơ đồ lên bảng thông tin mà cần tuyên truyền, mời người dân ra thực địa nghe thông báo cụ thể về kế hoạch quy hoạch và đóng góp ý kiến về những điểm người dân thấy chưa hợp lý, không để nhân dân chờ đợi một cách bị động như hiện nay.

Tiến sĩ Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, nguyên đại biểu Quốc hội cho biết, so với Luật đất đai năm 2013, dự thảo đã có nhiều quy định cụ thể hơn, bổ sung nhiều điểm mới và khoa học hơn. Trong đó đã bổ sung quy định về khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo các khu vực và nội dung về “khoanh định đất khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ theo hướng tuyến phát triển hạ tầng và điểm kết nối giao thông”. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng về thời gian cụ thể cho quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất lại chưa được quy định chặt chẽ.

Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, không ít dự án trên địa bàn TP Hồ Chí Minh hiện nay chậm triển khai lên đến hơn chục năm, ảnh hưởng lớn đến quyền của người sử dụng đất, cụ thể như không cho phép xây dựng, sửa chữa gây thiệt hại cho người dân và làm lãng phí tài nguyên đất trong khi người dân lại không có đất để sản xuất, kinh doanh... Do đó, Tiến sĩ Trần Du Lịch đề nghị dự thảo Luật đất đai(sửa đổi) cần làm rõ hơn quyền của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, dự thảo Luật cần quy định thời hạn hoàn thành cụ thể cho từng dự án, có chế tài xử lý nghiêm khi xuất hiện các dự án “treo” để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và việc sử dụng đất hiệu quả, tránh lãng phí.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Nông dân TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thanh Xuân kiến nghị dự thảo Luật xem xét quy định thời gian thực hiện các dự án quy hoạch về phát triển kinh tế là 3 năm; nếu sau 3 năm không thực hiện báo cáo chính quyền cấp tỉnh hủy bỏ chứ cấp huyện không được điều chỉnh. Nếu quy hoạch quá 5 năm người dân được phép thực hiện quyền sử dụng đất của mình để xây dựng hoặc tu sửa nhà ở, tách thửa cho con cái…
 
Ngoài ra, theo bà Nguyễn Thanh Xuân, dự thảo quy định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện; tiến hành từ trên xuống là chưa hợp lý vì việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải làm từ dưới lên mới sát thực tế, khả thi. Do vậy, bà Xuân đề xuất dự thảo xét lại nội dung này.

Về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Thạc sĩ Trần Linh Huân, giảng viên Khoa Luật Thương mại (Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh) đề nghị tại khoản 5, Điều 60 có quy định nội dung “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất”, đề nghị sửa lại thành “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến cấp xã”. Ông Huân luận giải, việc quy định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất sẽ gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức lập cũng như triển khai thực hiện quy hoạch. Ngoài quy hoạch sử dụng đất, để triển khai các dự án đầu tư còn có các quy hoạch xây dựng chi tiết thể hiện rõ khu chức năng, diện tích, ranh giới... Do vậy, quy hoạch sử dụng đất nên quy định mang tính chất định hướng và tuân thủ chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ, bảo đảm tính linh động trong quá trình thực hiện.

Thạc sĩ Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh nhận định, việc lấy ý kiến công dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, xã có ý nghĩa quan trọng, song dự thảo luật chưa quy định chặt chẽ. Vì vậy, ông Võ Văn Phúc đề nghị Dự thảo Luật bổ sung nội dung đối với mỗi dự án quy hoạch tại khu dân cư phải tổ chức lấy ý kiến đại diện hộ gia đình ở thôn, làng, tổ dân phố. Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng phải được công khai tại Ủy ban nhân dân xã và điểm dân cư. Theo ông Võ Văn Phúc, quy hoạch là vấn đề quan trọng, liên quan đến đời sống của hàng trăm hộ gia đình mà việc lấy ý kiến người dân lại không được quan tâm, ưu tiên là chưa thỏa đáng, dễ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện.

Thạc sĩ Võ Văn Phúc cũng chỉ ra, tại điều 71 của dự thảo Luật quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh “do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện” hoặc “do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất”. Quy định này theo Thạc sĩ Võ Văn Phúc còn rất mơ hồ, chung chung, thiếu cụ thể; khi để cho các địa phương áp dụng vào dự án quy hoạch trên địa bàn của mình sẽ dễ xảy ra tình trạng mỗi địa phương hiểu theo một cách khác nhau, từ đó dẫn đến điều chỉnh hỗn loạn, thiếu ổn định hoặc xuất hiện lợi ích nhóm.
 
Do đó, ông Võ Văn Phúc đề nghị Dự thảo Luật phải quy định chặt chẽ hơn về nội dung này, định nghĩa rõ thế nào và trong trường hợp cụ thể nào là “biến đổi bất thường của tình hình kinh tế xã hội”, “phát triển của khoa học công nghệ” ở mức độ nào thì điều chỉnh…Trong trường hợp cần thay đổi quy hoạch những dự án quy mô cấp tỉnh phải được cơ quan quy hoạch cấp quốc gia cho phép và thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp quận, huyện phải do cấp tỉnh quyết định chứ không để từng cấp tự quyết định thay đổi quy hoạch.