Nan giải vấn đề chung cư cũ

UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các đơn vị liên quan lập phương án hỗ trợ, di dời các hộ dân đang sinh hoạt tại hai nhà chung cư cũ nguy hiểm mức độ D là nhà A Ngọc Khánh và nhà G6A Thành Công. Tuy nhiên, di dời ra sao và làm thế nào để đảm bảo cuộc sống cho người dân đang là vấn đề nan giản.

Nhiều công trình đã bị hư hỏng, lún, nứt, nghiêng gây mất an toàn nghiêm trọng cho người sử dụng và trên thực tế đã xảy ra những sự cố đáng tiếc như sập, đổ công trình, gây thiệt hại lớn về người và tài sản của nhân dân. Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ thị về việc kiểm tra, rà soát, đánh giá an toàn chịu lực nhà ở và công trình công cộng cũ, nguy hiểm tại đô thị.

Nhiều chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng

Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ đã được xây dựng từ trước năm 1991, với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống; trong đó có hơn 200 khối nhà chung cư nguy hiểm với khoảng 10.000 hộ dân hiện đang sinh sống, đã bị xuống cấp nghiêm trọng; tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Những chung cư này chủ yếu là do Nhà nước đầu tư xây dựng từ ngân sách Nhà nước; phần còn lại được xây dựng bằng nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng miền Nam.

Riêng Hà Nội, có 1.155 công trình, chủ yếu được xây dựng từ những năm 1980. Đặc biệt, có một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Các công trình chung cư này, sau nhiều năm sử dụng, do sự gia tăng dân số cùng với sự thiếu quan tâm trong công tác quản lý dẫn đến quy hoạch, kiến trúc và chất lượng công trình nhà ở các khu chung cư cũ đã bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng.

Quy hoạch toàn khu và hình thức kiến trúc công trình bị thay đổi do tình trạng xây dựng lấn chiếm, cơi nới tự do, tùy tiện; Hệ thống hạ tầng đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi trường, thiếu điều kiện sinh hoạt...

Sự hư hỏng, xuống cấp biểu hiện rõ ở tình trạng lún nghiêng, han rỉ cốt thép, nứt vỡ bêtông ở mức độ lớn tại nhiều khu nhà như E6-E7 Quỳnh Mai; A-B Ngọc Khánh; B7-C1- E6-E9-G6A-G6B-G22 Thành Công; A7 Giáp Lục-Tân Mai, B1 Giảng Võ; A1-A2 Giảng Võ; Tập thể Bộ Tư Pháp…

Cá biệt, nhà C1 tập thể Thành Công, toàn bộ tầng 1 bị lún sâu, không thể sử dụng. Trận lụt lịch sử tháng 11-2008, UBND thành phố Hà Nội đã tổ chức di dời khẩn cấp 110 hộ dân sống tại nhà C1 để bảo đảm an toàn.

Tuy nhiên, sau 10 năm, Hà Nội mới cải tạo được 14 chung cư cũ, đạt tỷ lệ chỉ khoảng 1%.

Thành phố Hồ Chí Minh có trên 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều năm đưa vào khai thác, sử dụng.

Hiện tại, Thành phố Hồ Chí Minh đã hoàn thành di dời, tháo dỡ để xây mới khối nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với tổng số 3.7 hộ dân…

Cải tạo chung cư cũ: bài toán khó

Có một thực tế rất khó hiện nay là những khu chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng tại Hà Nội lại chủ yếu nằm trong khu vực "lõi" đô thị hạn chế phát triển, nên vừa phải giảm mật độ dân số, vừa bảo đảm cân đối tài chính, cải thiện chỗ ở cho người dân trong khu vực.

Trong quá trình sử dụng, hầu hết chung cư cũ có tình trạng cơi nới tăng diện tích sử dụng; lấn chiếm đất công xây dựng công trình. Số hộ sinh sống tăng gấp nhiều lần thiết kế nên việc hỗ trợ giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư rất phức tạp. Về pháp lý có sự đan xen sở hữu giữa Nhà nước, cá nhân; phần lớn căn hộ đã cấp "sổ đỏ" nhưng không có thời hạn nên chính sách di dời khó khăn.

Theo tính toán của các chủ đầu tư, với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án. Điều này rất khó vì sẽ phá vỡ quy hoạch chung của thành phố.

Theo Tiến sỹ kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, việc nâng tầng cao tại các dự án cải tạo chung cư cũ cũng phải tuân thủ đúng quy hoạch. Với Hà Nội, không chỉ có quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mà còn có Luật Thủ đô.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Trí Dũng cho biết, việc cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ là việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư.

Vì vậy phải thực hiện bài bản, chắc chắn, có bước đi thích hợp, kế hoạch lộ trình cụ thể.

Mới đây, ngày 22/2, Bộ Xây dựng đã tổ chức họp triển khai Chỉ thị 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 15/2 về tổng kiểm tra, rà soát chung cư cũ.

Tại cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng nhận định, việc kiểm tra, đánh giá chung cư nguy hiểm được Bộ Xây dựng thực hiện thường xuyên qua các năm. Tuy nhiên, với sự cố sập biệt thự cổ 107 Trần Hưng Đạo (ngày 22/9/2015), Bộ Xây dựng đã tham mưu với Chính phủ ban hành Chỉ thị 05/CT-TTg năm 2016 nhằm tổng kiểm tra, rà soát đánh giá các chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, các nhà công cộng có niên hạn trên 60 năm và các nhà nguy hiểm khác trên tất cả các đô thị trên cả nước.

Bộ Xây dựng chỉ đạo các đơn vị thực hiện một số nhiệm vụ; trong đó giao Viện Khoa học công nghệ xây dựng gấp rút lấy ý kiến của các địa phương hoàn thành dự thảo trình Bộ Xây dựng ban hành quy trình đánh giá kiểm định các nhà nguy hiểm vào tháng 4/2016. Việc đánh giá được thực hiện theo 2 bước là: đánh giá sơ bộ trên đối tượng tổng thể bằng phương pháp trực quan và kiểm định chi tiết.

Theo Thứ trưởng Lê Quang Hùng, dự kiến, kết thúc tháng 12/2016 sẽ đánh giá bước 1 sơ bộ trên tổng số khoảng 12.000 - 15.000 đối tượng nhà.

Đến năm 2017 sẽ tiến hành kiểm kê các đối tượng nhà cần phải di dời khẩn cấp; đồng thời có những biện pháp di dời khẩn cấp, phá dỡ. Đối với những nhà sau khi kiểm định đánh giá vẫn có thể tiếp tục sử dụng, nếu có ở lại cần gia cố và có sự kiểm tra định kỳ hàng năm đối với các công trình này.