Bảo đảm định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường

Phát biểu tại hội thảo, Phó Trưởng ban Thường trực Ban Kinh tế Trung ương Cao Đức Phát cho biết: Việc ban hành khung giá đất nhằm tiếp tục thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Đồng thời, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của Nhà nước; tạo môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Cao Đức Phát nhấn mạnh: Để bảo đảm nguyên tắc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, việc xây dựng khung giá đất cần căn cứ trên kết quả điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất trên thực tế và có kế thừa khung giá đất, bảng giá đất hiện hành. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với giá đất thị trường nhưng phải có lộ trình phù hợp để tránh xáo trộn quá lớn. 

Phát biểu tại hội thảo, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết: Hiện các quy định về giá đất còn một số tồn tại như: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất còn thiếu chính xác, tin cậy; giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế; quy định bảng giá đất như hiện hành không bảo đảm tính khách quan, chi tiết, chưa áp dụng được công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất; chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với các trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan...

Để điều chỉnh chính sách đất đai, theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Đình Thọ, Việt Nam cần đổi mới cơ sở tài chính, đất đai như: Đổi mới cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất bằng cách lập bản đồ giá đất trước khi lập quy hoạch, sau khi lập quy hoạch, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội, chỉnh trang đô thị; thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận; điều chỉnh đất đai, dồn điền, đổi thửa tại đô thị để tăng thu ngân sách nhà nước; ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi; từng bước áp dụng thuế tài sản theo lộ trình; củng cố hệ thống đăng ký quyền và thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Nhận định về nội dung định giá bất động sản dựa trên thị trường, đại diện Ngân hàng thế giới, Giáo sư, Tiến sỹ William McCluskey cho biết, định giá thị trường phải dựa trên bằng chứng thị trường, giá trị thị trường là tiêu chuẩn quốc tế được áp dụng cho nhiều hoạt động định giá như: xác định bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; các loại thuế quốc gia khác nhau đánh vào bất động sản (thuế tài sản, thuế thu nhập từ chuyển nhượng tài sản); định giá khởi điểm đấu giá để bán, cho thuê đất của Nhà nước... Luật Đất đai năm 2013 đã quy định khung giá đất phù hợp với giá thị trường, tuy nhiên cần có các quy định về định giá và hài hòa với các quy định khác của pháp luật.

Các chuyên gia cho rằng phải nắm được thông tin giá giao dịch, cho thuê thực tế trong hệ thống thông tin đất đai qua 3 nguồn thông tin chính: Giá thực tế trong hợp đồng, văn bản pháp lý; bản ghi, hồ sơ giá niêm yết; đăng ký thế chấp trong hệ thống thông tin đất đai, địa chính cần quy trình để giải quyết việc kê khai giá thấp. Do đó, thời gian tới, Việt Nam cần tiến tới xây dựng lộ trình (5-10 năm) để chuyển đổi sang vùng giá trị đất; tiêu chuẩn hóa các lô đất để định giá; tổ chức thu thập thông tin giá đất; việc thí điểm vùng giá trị đất bắt đầu với việc tập trung vào các vùng có tỷ lệ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ việc cho thuê cao và được hỗ trợ bởi hệ thống quản lý đất đai đang hoạt động hiệu quả.

Tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng, ở Việt Nam, các chính sách kinh tế đất nói chung và huy động nguồn thu từ đất cho phát triển nói riêng đã liên tục được điều chỉnh, tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai; các khoản thu từ đất đã trở thành một nguồn thu quan trọng cho nhiều địa phương để đầu tư cơ sở hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, vai trò quản lý nhà nước về kinh tế đất và các chính sách kinh tế đất ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế không chỉ là nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu từ đất mà còn tạo nên những bất cập trong công tác quản lý đất đai.