Cách nào kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản

Hiện trạng thị trường BĐS

Theo các chuyên gia BĐS, khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp BĐS đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Từ năm 2019, khi NHNN siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 - 12%/năm; nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%…, nên các doanh nghiệp BĐS đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp BĐS phải chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp… Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư đang bị “lung lay” từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp. 

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng dư nợ cho vay BĐS hiện khoảng hơn 2 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Quý I/2022, dư nợ tín dụng BĐS đạt 783.942 tỷ đồng. Để đáp ứng nhu cầu về vốn cho hồi phục và tăng trưởng kinh tế, NHNN Việt Nam tiếp tục giữ nguyên lãi suất điều hành, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng tiếp tục giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ nền kinh tế phục hồi… Năm 2022, dự kiến tăng trưởng tín dụng BĐS có thể đạt từ 9 - 10%.

Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường BĐS với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá các phân khúc BĐS tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân từ 3 – 10% so với cuối năm 2021. Tại các vùng ven Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… đang có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh tới 15 - 20% so với cuối năm 2021…

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được NHNN giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và NHNN. Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, nhất là BĐS, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng, trong đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với nhà đầu tư vay vốn để tham gia đấu giá đất, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo NHNN khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Qua tìm hiểu, các chuyên gia có nhiều quan điểm khác nhau đánh giá về tác động của chính sách đối với việc kiểm soát nguồn vốn vào thị trường BĐS. Đại diện NHNN cho rằng, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào phục hồi sản xuất. Tuy nhiên, cũng có nhiều chuyên gia lại phản hồi về chính sách có thể có “tác động ngược” khi BĐS là đầu ra của hàng trăm sản phẩm, ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Riêng cộng đồng các doanh nghiệp BĐS tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Giá nhà đất có thể leo thang và cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm. Vì vậy, đại diện các doanh nghiệp đề xuất kiến nghị việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu “đánh đồng” tất cả các dự án, sẽ ảnh hưởng đến thị trường.

Khơi thông

Trước thực tế trên, với vai trò cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực BĐS, Bộ Xây dựng đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường; đồng thời, đề nghị các Bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh BĐS… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường BĐS phát triển ổn định, minh bạch và hạn chế việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh BĐS. 

Ngoài ra, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương khẩn trương lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, kế hoạch sử dụng đất; rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhất là quy định dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở. 

Đặc biệt tại các địa phương đang "sốt đất ảo", Bộ Xây dựng yêu cầu công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, BĐS; có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa không đúng quy định, "phân lô, bán nền" tại các khu vực không có quy hoạch và chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS; đồng thời, đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người dân trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới đã đủ điều kiện, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài.

Ở góc độ chính sách, PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) góp ý, NHNN và các ngân hàng Thương mại cần tiếp tục duy trì, cải thiện dòng vốn cho thị trường BĐS, với những chính sách tiền tệ vận hành linh hoạt, đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, nhằm liên kết khách hàng gồm nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Ngoài ra, Chính phủ cần sớm bổ sung hành lang pháp lý quy định chế tài phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS…; quản lý trái phiếu doanh nghiệp theo lộ trình để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS uy tín tiếp tục phát hành trái phiếu, coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng...