Sắp tới đây, quy định cưỡng chế chủ đầu tư chây ì sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, nhiều ý kiến vẫn băn khoăn về tính khả thi của quy định này.
Tiền tỷ “kẹt” ở chủ đầu tư
Nghị định 99/2015 NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (2014), từ ngày 10/12 các cơ quan quản lý sẽ phong tỏa và cưỡng chế tài sản chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà. Tuy nhiên, đến nay, nhiều chủ đầu tư vẫn chiếm dụng hàng chục tỷ đồng khoản tiền này (2% giá trị mỗi căn hộ mà người mua nhà phải trả).
Chủ đầu tư chung cư Sky City (Láng Hạ, Hà Nội) vẫn chưa bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. Ảnh: BQT cung cấp. |
Hiện nay, việc đòi chủ đầu tư khoản tiền bảo trì của các cư dân không khác gì một “cuộc chiến”. Ban quản trị tòa N05 Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) vừa gửi đơn kêu cứu khi chủ đầu tư nhất quyết không trả gần 70 tỷ đồng tiền phí bảo trì.
Tòa nhà Sky City (88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội) cũng trong tình trạng tương tự. Ông Đặng Trọng Hiếu, Trưởng Ban quản trị tòa nhà cho biết, tòa nhà hoạt động 5 năm nhưng đến nay, Ban quản trị vẫn chưa nhận được đủ khoản phí bảo trì từ chủ đầu tư Hanotex. “Lẽ ra, chủ đầu tư phải hoàn trả hơn 30 tỷ đồng tiền phí bảo trì nhưng họ đang tìm mọi cách từ chối quyết toán số tiền này. Cư dân tòa nhà đang rất lo lắng vì tòa nhà xuống cấp mà không có tiền tu bổ”, ông Hiếu nói.
Một trường hợp khác cũng “éo le” không kém là vụ việc Công ty CP BIC Việt Nam, chủ đầu tư tòa nhà Rainbow Văn Quán (Hà Đông, Hà Nội), không muốn chuyển số tiền 8,19 tỷ đồng phí bảo trì cho Ban quản trị mà muốn trả tận tay các hộ dân. Lý do được đưa ra là các thành viên Ban quản trị không có chuyên môn nghiệp vụ về quản lý, vận hành chung cư nên chủ đầu tư không yên tâm giao toàn bộ phí bảo trì mà muốn chuyển trả cư dân.
Liên quan đến câu chuyện này, một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, chủ đầu tư làm vậy là không đúng. Sở Xây dựng đã có công văn yêu cầu Công ty CP BIC Việt Nam bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị theo đúng luật. Việc nghi ngờ năng lực Ban quản trị không phải là trách nhiệm của chủ đầu tư bởi người dân bầu ra Ban quản trị nên người dân mới là người chịu trách nhiệm về điều này.
Cưỡng chế không dễ
Ngày 10/12, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế tài sản nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc cưỡng chế này không hề đơn giản. Không phải chờ đến Nghị định 99, ngay trong Luật Nhà ở (2014), điều 108 và 109 đã nêu rõ, nếu chủ đầu tư chây ì không trả phí bảo trì, UBND cấp tỉnh sẽ thực hiện việc cưỡng chế với chủ đầu tư. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chây ì vẫn diễn ra gây bức xúc cho cư dân.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, về nguyên tắc, cưỡng chế là cần thiết khi chủ đầu tư không có khả năng hoàn trả. Tuy nhiên, điều này không khả thi bởi nhiều vấn đề khách quan như: chủ đầu tư mất tích, phá sản... Thay vào đó, Nhà nước phải có biện pháp để chủ đầu tư không có cơ hội chây ì mà không cần cưỡng chế.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Hà Nội có khoảng 200 tòa chung cư nhưng chưa đến 20% bàn giao phí bảo trì đầy đủ cho Ban quản trị. |
Hiện nay, Luật Nhà ở vẫn quy định, chủ đầu tư được thu tiền phí bảo trì ngay khi cư dân đóng tiền mua bán căn hộ. Đến khi tòa nhà có Ban quản trị mới bàn giao lại. Trong trường hợp nhà chung cư chưa lấp đầy, chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị, chủ đầu tư sẽ vẫn giữ số tiền này. Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì rất khó để cưỡng chế chủ đầu tư. Như vậy, chủ đầu tư vẫn là người được “cầm dao đằng chuôi”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam, để đảm bảo số tiền 2% phí bảo trì được sử dụng hiệu quả, cần đồng chủ tài khoản đứng tên trong ngân hàng bao gồm 1 người của chủ đầu tư và 2 người của ban quản trị tòa nhà để phòng trường hợp rủi ro.
Trước lo ngại của cư dân nếu chủ đầu tư phá sản, bỏ trốn sẽ truy tìm và cưỡng chế tài sản thế nào, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Luật Nhà ở liên kết với nhiều luật khác, nếu chủ đầu tư bỏ trốn sẽ xử lý theo Luật Hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm, còn nếu họ phá sản sẽ giải quyết theo Luật Phá sản... Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể từng trường hợp cưỡng chế chủ đầu tư để tránh xảy ra tranh chấp như hiện nay.