'Đói vốn', bất động sản vẫn trong vòng bế tắc

Sức hấp thụ yếu, toàn thị trường chịu ảnh hưởng

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê. Cùng đó, thống kê của VARS về quý IV/2022 cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt gần 7.000 sản phẩm, chỉ bằng 20% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý cuối của năm 2022 cũng chỉ đạt khoảng 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh, họ gần như không tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng. Ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho rằng, vướng mắc tiếp cận tín dụng của bất động sản còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường.

Ngoài ra, vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mục đích vay vốn. Các công ty bất động sản khi góp vốn và mua bán, chuyển nhượng phần vốn góp vào các doanh nghiệp khác, trên quan điểm thận trọng của các ngân hàng thương mại, sẽ không tài trợ cho vay để góp vốn mua bán mà quy vào hoạt động cho vay, góp vốn đầu tư cổ phiếu, cổ phần nhưng quy định này đang bị hạn chế.

Cụ thể, để hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, từ 1/10/2022 các tổ chức tín dụng sẽ phải tuân theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài là đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 30%.

Việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng. Trước tiên là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra của thị trường sẽ càng đi xuống.

Bên cạnh đó, các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Nhiều công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này cũng phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Đánh giá của Tổng cục Thuế cũng cho thấy, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội.

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Ông Đính cho rằng, việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Cả doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh khó khăn.

Gỡ khó từ đâu?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thời điểm này cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào những năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.

Thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở... nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị "nghẽn”. Điều này dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu.

Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Đính đề xuất, để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế; trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất.

Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Phương Lan - Phụ trách tư vấn dự án tái cấu trúc Tập đoàn Novaland cho rằng, khó khăn hiện nay là rủi ro hệ thống, rủi ro của toàn thị trường. Doanh nghiệp hy vọng Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24 - 36 tháng.

"Riêng với Novaland, do đặc thù tập trung phát triển các đô thị vệ tinh, cần nhiều nguồn vốn để đầu tư hạ tầng với thời gian thu hồi vốn dài hơi, tập đoàn kiến nghị các cơ quan quản lý có chính sách tín dụng riêng kèm hướng dẫn chi tiết thay vì đánh đồng với các dự án bất động sản riêng lẻ tại các thành phố lớn" - bà Lan kiến nghị.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại - ông Đính nêu vấn đề.