Chính sách chưa theo kịp xu hướng phát triển
Sự phát triển nhanh các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng thời gian qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển của ngành du lịch, với tốc độ tăng trưởng du khách khoảng 30%/năm đối với du lịch nội địa và khoảng 15%/năm đối với du lịch quốc tế. Tuy nhiên, dịch COVID-19 đã và đang khiến không chỉ ngành du lịch, mà BĐS du lịch nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Theo Tổng cục Thống kê, 10 tháng năm 2021, khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 125.000 lượt khách, giảm 97% so với cùng kỳ năm trước, kéo theo các hoạt động kinh doanh BĐS du lịch bị “đóng băng”. Bên cạnh đó, các vướng mắc về pháp lý cho BĐS du lịch chưa được tháo gỡ, nên tâm lý nhà đầu tư e dè, nên phân khúc này càng thêm yếu sức trong việc thu hút nhà đầu tư.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam rà soát, năm 2020, sản phẩm BĐS du lịch bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn, với hơn 18.000 sản phẩm, chỉ tiêu thụ được khoảng 120 sản phẩm. Từ cuối quý III/2021 đến nay, khi giãn cách xã hội được nới lỏng, thị trường khả quan hơn, song lượng sản phẩm đang chào bán trên thị trường chỉ đạt hơn 7.000 sản phẩm, giao dịch đạt gần 2.300 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 32%. Các tỉnh, thành phố ghi nhận có sản phẩm chào bán nhiều gồm: Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Nam, Quảng Ninh, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa…
BĐS du lịch cần có khung pháp lý để tạo dư địa phát triển thị trường.
Theo các chuyên gia, mặc dù các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đều nằm ở vị trí ven biển, view đẹp, nhưng nếu chỉ dừng lại ở yếu tố địa lợi này, các dự án hiện nay không còn đủ sức hấp dẫn du khách, nhà đầu tư. Yêu cầu của khách hàng ngày càng cao, đặc biệt là qua các đợt bùng phát của dịch bệnh có xu hướng ít lựa chọn đầu tư dự án đơn thuần là địa điểm nghỉ dưỡng, mà sẽ tìm đến những nơi vừa nghỉ dưỡng, vừa khám phá, giải trí, mua sắm, chăm sóc sức khoẻ, tìm hiểu văn hoá bản địa…
Nhiều chủ đầu tư cũng đã linh hoạt chuyển đổi, khai thác hiệu quả quỹ đất đáp ứng các tiêu chí trên để níu chân du khách dài ngày và chi tiêu nhiều hơn. BĐS nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư tìm kiếm nhiều trên thị trường, do đó cần có pháp lý rõ ràng, đáp ứng đủ các điều kiện về môi trường du lịch, hạ tầng, giao thông thuận lợi. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về lĩnh vực này chồng chéo giữa các luật liên quan, giữa các địa phương, nên các nhà đầu tư khó tiếp cận.
Trao đổi vấn đề này, PGS, TS. Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ và BĐS du lịch cũng là ngành đóng góp tỷ lệ lớn cho GDP. Tuy nhiên, khung pháp lý của Việt Nam liên quan chưa thống nhất và phù hợp với thị trường. Những chính sách phát triển du lịch của Việt Nam chưa được hưởng những ưu đãi so với các ngành kinh tế mũi nhọn khác.
“Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, chưa có cơ chế quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp. Việt Nam cũng chưa có quy định chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch...”, ông Bùi Quang Tuấn cho hay.
Sớm tháo gỡ các rào cản
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết thêm, thực tế trên đang tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Riêng trong Luật Kinh doanh BĐS, BĐS du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này “ẩn” trong các quy định về kinh doanh BĐS có sẵn; kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất. Mặt khác, các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý... BĐS du lịch.
Tại Hội thảo Khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật cho BĐS du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” ngày 16/11, các chuyên gia, nhà quản lý, lãnh đạo ngành Xây dựng đều phân tích và đưa ra những giải pháp tháo gỡ bất cập, gửi Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ sớm ban hành khung pháp lý, chính sách cho BĐS du lịch.
KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, các sản phẩm BĐS du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn, dẫn đến những lúng túng trong công tác quản lý, kiểm soát hoạt động, thị trường và khó cấp quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư. Đây chính là “nút thắt” cần có khung pháp lý “cởi trói” đầu tiên để đảm bảo thị trường BĐS du lịch hồi phục hiện nay.
Còn ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp phát triển BĐS du lịch đang là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này. Do đó, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh và là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng.
Về vấn đề này, GS, TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định, muốn thu hút đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, Việt Nam cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích giữa Nhà nước - Nhà đầu tư - Người dân. Cụ thể, nếu khung chính sách pháp luật ban hành tạo điều kiện cho các địa phương cấp quyền sử dụng đất dài hạn sẽ thu hút các nhà đầu tư quay lại thị trường. Ngoài ra, giải pháp cân đối thu thuế giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn trong sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai tới đây sẽ khuyến khích nhà đầu tư lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Từ đó, BĐS du lịch sẽ có dư địa phát triển...
Các chuyên gia đồng quan điểm cần sớm có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch, mà trước hết Chính phủ có thể xem xét, ban hành Nghị định về lĩnh vực này, tạo hành lang pháp lý chính thức cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, giải quyết chồng chéo quản lý giữa các bộ, ngành liên quan. Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cũng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội.