Cung - cầu suy giảm
Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA cho biết, thị trường bất động sản nhà ở Tp. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý I/2023 tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, lượng tiêu thụ cũng ở mức thấp so với cùng kỳ năm trước. Theo đó, phân khúc đất nền ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 5 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so cùng kỳ năm ngoái.
Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở tỉnh Long An và Bình Dương. Riêng Tp. Hồ Chí Minh “hiếm hoi” xuất hiện nguồn cung mới sau thời gian dài vắng bóng dự án, đóng góp 13,8% vào tổng cung thị trường. Mặt bằng giá bán mới trong quý có mức tăng trung bình từ 5 - 7% so với cùng kỳ 2022, tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt.
Thực tế, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thị trường ngày càng thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài.
Đối với thị trường văn phòng, bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho rằng, quý I/2023 ghi nhận sự trở lại của các giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn, đặc biệt đến từ nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính. Ngoài ra, nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh.
Tại Tp. Hồ Chí Minh, một số chủ nhà cũng chào thêm các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước ra thị trường. Những yếu tố trên cùng với khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường văn phòng khi lần đầu tiên sau giai đoạn đại dịch, diện tích thuê mới rất hạn chế.
Trong khi đó, diện tích khách lại trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều, dẫn đến diện tích trống của hạng A tăng 3.500 m2 và diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2 (đã bao gồm gần 3.800 m2 của dự án mới đi vào hoạt động). Theo đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 6,9% và 9,8%, tương đương với mức tăng 0,7 điểm phần trăm và 1,1 điểm phần trăm so với quý trước.
Theo JLL Việt Nam, quý I/2023, thị trường căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) ghi nhận được 2.785 căn đã bán. Đáng chú ý là tới 87% số lượng căn bán được đến từ phân khu Beverly của đại đô thị Vinhomes Grand Park, đã được giới thiệu trên thị trường (dưới hình thức tiền mở bán) từ quý IV/2021 trước khi mở bán chính thức trong quý này.
Bên cạnh yếu tố ngắn hạn này, thị trường nhìn chung đang chứng kiến nguồn cầu sụt giảm do tâm lý thị trường vẫn suy yếu, lãi suất cao kéo theo triển vọng thị trường thấp. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, gia hạn thời gian thanh toán để thu hút người mua.
Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho biết thêm, số lượng giao dịch tại thị trường nhà liền thổ ghi nhận mức giảm mạnh 91,7% so với quý trước (giảm 98,3% so với cùng kỳ năm trước), chỉ với 19 căn bán, hầu hết người mua và nhà đầu tư áp dụng chiến thuật “chờ và xem” trong bối cảnh thị trường trầm lắng và còn nhiều bất ổn pháp lý. Các giao dịch này đến từ các dự án đã mở bán từ trước như Global City, The Classia và Vinhomes Grand Park.
Triển vọng thị trường
JLL Việt Nam nhận định, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Theo đó, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.000 căn và 1.000 căn vào năm 2023. Tương tự, nguồn cầu được dự báo sẽ vẫn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.
Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh dự báo trong năm 2023 sẽ không xảy ra sốt đất. Bởi vì thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền. Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như: có thể xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai.
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý II/2023 sẽ tăng nhẹ so với ba tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý đầu năm nhằm kích cầu thị trường.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố, biệt thự quý II/2023 tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I, dao động khoảng 350 - 400 căn, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai và Tp. Hồ Chí Minh. Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ do tác động bởi những chi phí đầu vào. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp không có nhiều đột biến trong ngắn hạn.
Đánh giá về thị trường văn phòng Tp. Hồ Chí Minh, bà Thanh Phạm cho biết, nguồn cung mới dồi dào cùng với ngân sách thắt chặt của các công ty trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường. Các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.
Thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng, các chính sách vĩ mô sẽ làm “ấm” thị trường bất động sản. Bắt đầu từ năm 2023, theo quy hoạch tổng thể quốc gia thì một số tỉnh, Tp. sẽ có cơ chế đặc thù. Trong cơ chế đặc thù là vấn đề đô thị hoá, hạ tầng, khu công nghiệp có hướng phát triển rõ ràng hơn. Những dự án hạ tầng lớn nhất của các địa phương, các trung tâm logistics lớn đang hình thành sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Đồng thời, một điểm tích cực cho trung và dài hạn là việc điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật: Luật Đất đai, luật liên quan đến xây dựng nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ là nền tảng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, với những nhà đầu tư tiềm lực mạnh đó là thời cơ.