Lý do khiến cuộc đua săn nhà, đất trở nên khốc liệt

Bộ Xây dựng thống kê, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đô thị lớn.

Điển hình như tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Mặt bằng giá dự án mới quý III/2024 đã tăng từ 4-6% theo quý và từ 22-25% theo năm. Đặc biệt, có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Trong nhiều nguyên nhân tác động đến tăng giá bất động sản thời gian qua, Bộ Xây dựng cũng từng chỉ rõ có hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Mặc dù vậy, Bộ Xây dựng cũng khẳng định: Đây chủ yếu là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh. Từ đó, dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Trước mối quan tâm của xã hội đối với bất động sản - nhiệt kế của nền kinh tế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã lên tiếng khuyến cáo về việc tránh nhầm lẫn, đánh đồng giữa "môi giới bất động sản" với "đầu cơ". Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS khẳng định: Môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bị đẩy giá trong thời gian qua.

Theo ông Đính, một trong những nguyên nhân chính được đề cập đến rất nhiều là việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi đó, nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao.

“Khi cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại và theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở nên khốc liệt” – ông Đính phân tích.

Do đó, ngày cả phân khúc căn hộ chung cư, trước đây vốn được coi là "tiêu sản" cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ. Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức "cao cấp", khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

Tuy nhiên, Chủ tịch VARS cũng thừa nhận: Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm lướt sóng, kiếm chênh lệch. Nhưng cần xác định rõ, đây là hành vi đầu cơ của người có tài chính. Đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản.

Ông Đính đặc biệt nhấn mạnh: “Tránh đánh đồng môi giới bất động sản với đầu cơ bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ tạo sóng hay lũng đoạn thị trường”.

Ông Nguyễn Văn Phúc - nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, trên thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới bất động sản bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với nhà đầu tư kinh doanh để “nâng” hoặc “dìm” giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Phúc, nghề môi giới bất động sản rất quan trọng và việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là cần thiết và phù hợp. Để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp, hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes chia sẻ, giai đoạn thị trường đóng băng, môi giới vắng bóng thì cả thị trường hô hào họ quay trở lại hoạt động. Đến thời điểm hiện tại, khi thị trường tốt hơn thì môi giới lại bị đổ lỗi làm giá cả tăng nóng tại một số khu vực.

Nhưng trên thực tế, để thị trường bất động sản vận hành, không thể thiếu vai trò của môi giới. Còn xu hướng tăng giá bất động sản là điều khó tránh khỏi. Việc giá bất động sản tăng trưởng mạnh trong một thời gian ngắn là điều bất bình thường. Nhưng tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm 3 chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nếu việc tăng giá quy chụp hoàn toàn do môi giới là không hợp lý.

“Môi giới bất động sản cũng không mong muốn giá tăng nhanh và cao. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, chính môi giới cũng sẽ vất vả hơn trong việc thúc đẩy giao dịch thành công để được nhận thù lao và phí môi giới” - ông Chung dẫn chứng.

Trước thực tế này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực VARS cho biết: Các quy định pháp luật mới về kinh doanh bất động sản đã loại bỏ tình trạng môi giới hoạt động tự do hay còn gọi là "cò đất".

Môi giới bất động sản hiện nay phải đáp ứng điều kiện cần của pháp luật là tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề, thông qua kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đồng thời, đáp ứng điều kiện đủ là tham gia vào các tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân có điều kiện.

VARS đóng vai trò là tổ chức xã hội nghề nghiệp, đại diện cho lực lượng môi giới bất động sản. Để nâng cao vai trò và vị thế của nghề, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, thời gian qua, VARS đã chủ động đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật mới về nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt, VARS luôn chú trọng vào những nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới. Hiện VARS đang nghiên cứu, hợp tác với các tổ chức xã hội nghề nghiệp tại nhiều nước trên thế giới xây dựng bộ quy tắc đạo đức, ứng xử hành nghề môi giới bất động sản - ông Thanh thông tin.