Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều tác động đến thị trường bất động sản. Ảnh: TTXVN.
Dự thảo Luật chưa phân định rõ các loại đất bị thu hồi và bồi thường
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu cho rằng, quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương 7) chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường.
Theo đó, cần phân ra rõ ràng, tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại.
Cụ thể, đất nông nghiệp là Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, không thu tiền sử dụng đất, nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định. Đối với đất ở và đất thương mại, dịch vụ khi thu hồi, cần đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định bảo đảm cho đời sống của người dân không bị thua thiệt, nhưng cần làm rõ một vấn đề: Giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương án tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư.
Ông Hiệp chia sẻ, doanh nghiệp của ông có một dự án mà 8 năm nay vẫn ở tình trạng “xôi đỗ”, chưa thể giải phóng mặt bằng xong để làm dự án. “Nếu như thoả thuận miếng đất dịch vụ nhỏ khoảng 3-5 người thì có thể làm được, nhưng hàng trăm hàng nghìn người thì mỗi người một ý, nếu như tự thoả thuận thì "tiêu diệt" luôn bất động sản, mong ban soạn thảo cân nhắc điều này. Trong việc này, cơ chế đền bù nhà nước phải xây dựng thì sẽ chính xác và không thiệt thòi cho người dân”, ông Hiệp đề xuất.
Bên cạnh đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng đề xuất tại Khoản 3 Điều 107 quy định đối với thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại chỗ.
“Theo quan điểm của chúng tôi, không nên áp dụng quy định về bố trí tái định cư tại chỗ. Vì khi thu hồi, người bị thu hồi đã được bồi thường theo giá sát với giá thị trường, phù hợp với bảng giá đất. Việc bố trí tái định cư phải thực hiện ở những nơi có quỹ đất dành cho việc tái định cư, nếu không có quỹ đất tái định cư thì việc tái định tại dự án phải theo thỏa thuận của các bên, không nên quy định bắt buộc gây khó khăn cho chủ đầu tư”, ông Hiệp cho hay.
Tránh trúng đấu thầu dự án nhưng không thể thu hồi đất, giao đất
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Dự thảo không cần tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.
Theo ông Đỉnh, song song với Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) cũng đã trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 4. Luật Đấu thầu điều chỉnh 2 hoạt động chính là đấu thầu lựa chọn nhà thầu và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Cụ thể, Luật Đấu thầu là luật khung quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; về hình thức, hồ sơ, trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Đất đai là luật khung điều chỉnh việc quản lý, sử dụng đất đai; quy định điều kiện đối với đất được lựa chọn để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất; quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án có sử dụng đất.
Cách phân chia như trên sẽ giúp tránh được chồng chéo về phạm vi điều chỉnh cũng như các quy định cụ thể của 2 đạo luật: Luật Đất đai trở thành “luật nội dung”, quy định các loại hình dự án có sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư qua đấu thầu; phương thức giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được lựa chọn. Luật Đấu thầu trở thành “luật hình thức”, quy định về hình thức, hồ sơ, trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đã mở rộng phạm vi điều chỉnh và không chỉ bó hẹp trong các dự án đầu tư có sử dụng đất theo pháp luật về đất đai (quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1 Dự thảo) mà còn bao gồm các dự án đầu tư thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (quy định tại điểm b khoản 2 Điều 1 Dự thảo Luật Đấu thầu).
Như vậy, về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đang rộng hơn dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đấu thầu (sửa đổi) quy định thủ tục đấu thầu với mọi dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất trên cơ sở các tiêu chí, điều kiện cụ thể.
“Các dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật quy định phải đấu thầu nhưng không đáp ứng các tiêu chí, điều kiện của dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai thì sẽ áp dụng cơ chế nào để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất? Trường hợp dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật quy định phải đấu thầu nhưng không đáp ứng các tiêu chí, điều kiện của dự án có sử dụng đất theo Điều 127, cũng không thuộc loại hình giao đất trực tiếp theo Điều 125 thì sẽ phải đấu giá khi giao đất? Như vậy sẽ phải làm nối tiếp 2 thủ tục: đấu thầu và đấu giá, gây khó khăn cho nhà đầu tư”, ông Đỉnh nhận xét
Theo ông Đỉnh, cơ quan soạn thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu, hoàn thiện để đề xuất hướng xử lý trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định phải đấu thầu nhưng không thuộc trường hợp dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai (sửa đổi).
Nếu các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai thì kiến nghị sửa đổi các văn bản liên quan để không đặt ra quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thay vào đó, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất và thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư.
Ông Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink đánh giá, hiện Dự thảo Luật đã có những cập nhật tiến bộ và sát với tinh thần của Nghị quyết 18 về việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, trong đó bỏ quy định Luật Đất đai 2013 về hệ thống khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hằng năm...
Tuy nhiên, ông Nguyễn Đức Mạnh cho rằng, việc quy định áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo hướng liệt kê các trường hợp mà không chỉ rõ là dựa trên nguyên tắc/tiêu chí nào thì sẽ không bảo đảm tính đầy đủ và rõ ràng, minh bạch.
Từ thực tiễn trong thời gian vừa qua, ông Mạnh cho rằng, quy định như hiện nay sẽ khó bảo đảm được tính khách quan trong việc xác định giá đất của cơ quan Nhà nước, đồng thời phát sinh nhiều sự nhũng nhiễu, vấn đề về lợi ích nhóm cũng như gây ra nhiều hệ lụy khác có liên quan.
"Câu hỏi đặt ra là khi tiến hành công tác bồi thường do Nhà nước thu hồi đất dựa trên quy hoạch và giá đất được phê duyệt, liệu việc trao quá nhiều thẩm quyền cho cùng một cơ quan để quyết định nhiều vấn đề tại nhiều công đoạn có vô hình trung sẽ dẫn đến những tiêu cực, lạm dụng quyền để đưa ra những quyết định bất hợp lý, bất công, bất lợi cho người dân và doanh nghiệp không? Mặt khác, qua xem xét toàn bộ mục về giá đất của Dự thảo Luật, vai trò của HĐND khá khiêm tốn, chỉ tham gia vào giai đoạn thông qua bảng giá đất trước khi UBND quyết định ban hành", ông Nguyễn Đức Mạnh góp ý.