Các phân khúc bất động sản phục hồi rõ nét tại các địa phương

Toàn cảnh thị trường

Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức, nền kinh tế Việt Nam những tháng đầu năm 2024 vẫn đạt kết quả tăng trưởng vượt trội, tạo nền tảng để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu tăng trưởng năm 2024 theo mục tiêu Chính phủ đề ra. Đây là điều kiện tiên quyết thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi tích cực, dẫn dắt hoạt động của hơn 40 ngành nghề kinh tế liên quan.

Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam phân tích, các phân khúc BĐS như: Nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng”, đang khan hiếm, càng trở nên cấp thiết tại các địa phương sau hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các "chung cư mini", khu nhà trọ; đất nền nhiều nơi đang có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp khẳng định vị thế trên thị trường khi vốn FĐI ngày càng tăng và thu hút nhiều nhà đầu tư đổ vốn...

Riêng trong quý II/2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt hơn 27.000 sản phẩm, với gần 20.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần quý I/2024. Giá bán các phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ trong quý II đã thiết lập mặt bằng giá mới và duy trì ổn định trên thị trường.

Bên cạnh đó, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại các đô thị lớn của Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng. Cụ thể, từ cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng giá của thị trường TP Hồ Chí Minh. Đến quý II, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, so với giá quý II/2019, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận mức tăng 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP Hồ Chí Minh, còn thị trường căn hộ TP Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam.

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường (Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, Tổng Giám đốc SGO Homes), cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin của nhà đầu tư đang trở lại tích cực. Trong bối cảnh thị trường phục hồi nhanh, đón nhận các bộ luật liên quan đến thị trường BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thực thi từ ngày 1/8/2024 để hoàn thiện hành lang pháp lý BĐS, cộng với lãi suất ngân hàng cho vay thấp... đang thu hút các chủ đầu tư, nhà đầu tư quay trở lại thị trường.

Thực tế trên giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc BĐS đều có sự khởi sắc. Thị trường BĐS sơ cấp từ đầu năm đến nay ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2023. Riêng quý II/2024, thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I, nhu cầu ở thật ực với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước...

Trước giờ "G"

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam nhận định, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn đang có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau. Xét về phân khúc, phân khúc căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, “chiếm sóng" thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường BĐS khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An... bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

Riêng về kết quả triển khai các dự án nhà ở xã hội (NOXH), từ năm 2021 đến nay, cả nước đã hoàn thành 75 dự án, với quy mô 39.884 căn, tăng 3 dự án, 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024, nhưng mới chỉ đạt 9,3% kế hoạch 2021-2025. Giao dịch phân khúc NOXH đã được cải thiện, nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt khoảng 40%, với hơn 800 giao dịch thành công. Giao dịch chủ yếu vẫn đến từ các tỉnh thành phát triển gắn liền với phát triển công nghiệp...

Vnrea phân tích, thị trường BĐS trước giờ các bộ luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thực thi từ ngày 1/8/2024 vẫn đang chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại. Khi các bộ Luật có hiệu lực, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các doanh nghiệp BĐS sẽ bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng các cơ quan quản lý Nhà nước và các chủ đầu tư sẽ tự tin cung hàng, còn nhà đầu tư có niềm tin trở lại.

Trước diễn biến thị trường, Vnrea kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết để các luật có cơ hội được thực thi ngay vào thực tiễn, đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức liên quan đều nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới; cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc khuyến khích tổ chức các hội nghị, hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách; đồng thời, đôn đốc các bộ, ngành, địa phương đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của ba bộ Luật trên 5 tháng so với quy định góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS hồi phục, tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án NOXH, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Các chuyên gia khẳng định, để thị trường BĐS Việt Nam thông thoáng lại, cần: Giải quyết nhanh và dứt điểm các rào cản thị trường thời gian qua; khơi thông cơ hội tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư; cải thiện mức lương tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên; thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc BĐS công nghiệp, thương mại và du lịch nghỉ dưỡng.

Thị trường BĐS sôi động trở lại là kết tinh của nhiều điểm trội dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương và sự chung tay của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Mặc dù các "điểm sáng" chưa đủ lực giúp thị trường “bùng nổ", nhưng chắc chắn tạo tiền đề phát triển.