Hà Nội đề nghị Thủ tướng cho phép thành phố xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù để triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô (Ảnh tư liệu).
Lập toàn bộ quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ
Trước hết, Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ thống nhất giao thành phố chủ động tổ chức tổng kiểm định kỹ thuật chung cư cũ, tổ chức lập toàn bộ quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ; trong đó, các phương án quy hoạch cần được nghiên cứu đồng thời cùng với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu vực chung cư cũ để đảm bảo tối đa tính khả thi.
Theo UBND thành phố Hà Nội, định hướng giải pháp quy hoạch có thể xem xét nghiên cứu áp dụng phân làm 3 mô hình cấp độ: Khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết); nhóm chung cư cũ (quy mô lập tổng mặt bằng); tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ và đề án nghiên cứu phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận).
Cụ thể, đối với mô hình khu chung cư cũ sẽ nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) đảm bảo cân đối tổng thể toàn khu đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.
Trên cơ sở quy mô diện tích đất, mặt bằng hiện trạng của từng khu chung cư cũ để nghiên cứu triển khai cuốn chiếu, hoán đổi bố trí các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội vào các quỹ đất trống trong lõi khu, giải phóng các quỹ đất xung quanh bên ngoài khu (đạt khoảng 20 - 25% tổng diện tích đất các chung cư cũ) để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng quy mô tầng hầm liên thông để xe và khai thác dịch vụ thương mại, tăng tính khả thi và cân bằng hiệu quả đầu tư dự án.
Đối với mô hình nhóm chung cư cũ thực hiện như mô hình khu chung cư cũ. Trường hợp diện tích đất nhỏ, chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận.
Mô hình tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có để giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số) để tăng tính khả thi đầu tư dự án.
Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Chu Ngọc Anh cho biết, kế hoạch tổ chức nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch chi tiết kèm theo định hướng giải pháp nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết theo 3 mô hình nêu trên để nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi dự án, đồng thời tạm cư, tái định cư phù hợp nhất; qua đó, là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu bổ sung vào nội dung đề xuất cơ chế chính sách đặc thù đảm bảo triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ có hiệu quả.
Vì vậy, cùng với các giải pháp về quy hoạch, Hà Nội đề nghị Thủ tướng cho phép thành phố xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù để triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, báo cáo Quốc hội ban hành Nghị quyết (chung cho Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh). Hà Nội cam kết đảm bảo thực hiện quy hoạch theo hướng tăng các chỉ tiêu khống chế, giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng, thực hiện một số biện pháp, thủ tục hành chính cụ thể để thực hiện.
Nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng
Theo lãnh đạo thành phố Hà Nội, trên địa bàn Thủ đô hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ, bao gồm: 1.273 chung cư cũ thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2 ha) và 306 chung cư cũ độc lập.
Các chung cư cũ hầu hết được xây dựng từ những năm 1960 đến 1992, tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử. Hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, đan xen quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, nhà nước; nhiều hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa ảnh hưởng kỹ mỹ quan đô thị, đồng thời do không được duy tu bảo trì thường xuyên, hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, dẫn đến nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, một số hư hại nặng, nguy hiểm an toàn kỹ thuật kết cấu công trình.
Mặc dù vậy, từ trước đến nay, Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được 18 chung cư (trên 1%); đã kiểm định được 378 chung cư cũ và đánh giá phân loại theo các cấp độ nguy hiểm tăng dần A, B, C và D.
Hiện nay, cơ chế chính sách đang áp dụng là Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều vướng mắc, khó khăn về cơ chế chính sách, về các chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và xây dựng bị khống chế theo quy định và sự không thống nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư dẫn đến tiến độ triển khai rất chậm, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, cuộc sống sinh hoạt và sự an toàn của hàng nghìn cư dân.