Thể chế pháp lý về đất đai, bất động sản đang dần được tháo gỡ

Phát biểu khai mạc Diễn đàn, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Hoàng Quang Phòng cho biết, 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (Điều 200 và Điều 210) cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thay vì 1/1/2025, đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước. Đồng thời, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành và có nhiều quy định mang tính đột phá, đổi mới, tiến bộ, góp phần ổn định chính trị, an sinh xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân và doanh nghiệp, minh bạch trong việc tiếp cận đất đai, quản lý thị trường bất động sản, nhà ở được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Đặc biệt, theo báo cáo của Cục Đăng ký kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 đã có sự cải thiện hơn khi số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đều tăng so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới là 2.210 doanh nghiệp (tăng 1,4%), số lượng các doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.577 doanh nghiệp, tăng 11,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã nêu, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cũng cho biết, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận .797 sản phẩm mới được chào bán. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập.

Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng cũng đánh giá cao sáng kiến của Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp trao chứng nhận dự án Đáng sống trong suốt 6 năm qua. Thực tế cho thấy, những dự án bất động sản có không gian sống trong lành, gần gũi thiên nhiên, chăm sóc sức khỏe, xây dựng ý thức bảo vệ môi trường cho cư dân thường tạo sức hút lớn cho người mua. Đặc biệt, trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản, tôi tin tưởng Chứng nhận “Dự án đáng sống” đã tạo nên những nét vẽ chấm phá tươi sáng cho các không gian sống đô thị.

Đối với các doanh nghiệp có sản phẩm bất động sản được trao chứng nhận, việc được bình chọn, tôn vinh trong Chương trình Dự án đáng sống sẽ là một sự khuyến khích rất lớn để các doanh nghiệp phấn đấu tốt hơn trong các dự án sẽ được phát triển trong tương lai, qua đó đóng góp chung vào cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn so với trước đây.

Theo TS Cấn Văn Lực, kinh tế vĩ mô đã bước vào thời kỳ ổn định, lạm phát tăng trong tầm kiểm soát; lãi suất tại Việt Nam duy trì ở mức thấp; tỷ giá dịu dần; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ... trong ngưỡng Quốc hội cho phép.

Về yếu tố thể chế - pháp lý, ông Lực cho biết vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành, làm cơ sở bước vào giai đoạn mới. Quy hoạch các cấp được hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; Nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì.

Về mặt pháp lý, quá trình triển khai quyết liệt từ phía Quốc hội và các địa phương đã vào cuộc rất quyết liệt. Nhưng vẫn còn các địa phương và một số Bộ, ngành vẫn chưa ban hành các Nghị định, thông tư hướng dẫn. “Có thể thấy, Việt Nam đã và đang phục hồi thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn”, ông Lực nhận định.

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng, hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2 - 7 lần so với bảng giá đất hiện tại.

Theo ông Cấn Văn Lực, về cơ bản, các dòng vốn vào bất động sản tương đối ổn so với thời gian trước. Theo Ngân hàng nhà nước, năm 2023, vốn tín dụng bất động sản tăng gần 12% so với cuối năm 2022; trong đó, tín dụng chủ yếu tăng cho phân khúc đầu tư, kinh doanh bất động sản (tăng 35,4%), cho vay mua nhà tăng 1,1%. Như vậy, nhu cầu vốn đang tập trung vào phía cung thị trường, tức các nhà phát triển, đầu tư bất động sản. Trong khi đó, người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất.
Các dòng vốn khác cũng cho thấy sự tăng trưởng tích cực như vốn FDI, đến hết tháng 10/2024, vốn đăng ký mới, bổ sung và mua cổ phần, góp vốn đạt 5,23 tỷ USD (chiếm 19%); giải ngân đạt 1,56 tỷ USD (chiếm 8%). Trái phiếu doanh nghiệp cho bất động sản tăng trở lại khoảng 52% trong 10 tháng đầu năm.

Mặc dù vậy, ông Lực chỉ ra, bối cảnh trong và ngoài nước còn nhiều rủi ro thách thức cho việc phục hồi thị trường bất động sản như kinh tế thế giới tăng trưởng chậm; Giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều; Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn như pháp lý, nghĩa vụ tài chính & chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi thiếu bền vững, một số ngành thiếu lao động...); Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi chậm; giá bất động sản cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và 1 số địa bàn.

Chính vì vậy, ông Lực khuyến nghị, các doanh nghiệp bất động sản phải quyết tâm cơ cấu lại; đồng thời tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính.

Bên cạnh đó, cần quan tâm hơn vào việc phát triển cơ sở nhà ở xã hội. Theo ông Lực, hiện nay các cơ chế chính sách đang tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Chính vì vậy, các bên cần chung tay đẩy thông nhà ở xã hội, trong đó doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình; đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.

Ngoài ra, theo ông Lực, cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ với sự quay lại của ông Donald Trump sẽ mang lại nhiều tác động. Do đó, các doanh nghiệp cần lưu tâm đến các biến động bên ngoài để chủ động các phương án thích ứng trong thời gian tới.