Theo cáo trạng, Đào Thanh Hoa là đối tượng buôn bán tự do tại chợ Ninh Hiệp (xã Ninh Hiệp, huyện Gia Lâm, Hà Nội). Do nợ nần và cần tiền chi tiêu cá nhân, Hoa nảy sinh ý định lừa đảo chiếm đoạt tiền để trả nợ. Tháng 5/2018, Hoa nói với bà Đào Thị Kim Dinh (sinh năm 19, là cô ruột của Hoa) về việc Hoa quen biết Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư thương mại và Phát triển Vĩnh Phát (là chủ đầu tư chợ Ninh Hiệp) đang rao bán hoặc cho thuê các ki-ốt 2 tầng, diện tích 70 m2 tại bến xe Vĩnh Phát thuộc chợ Ninh Hiệp. Hoa tự giới thiệu có quan hệ quen biết với chủ công ty này nên có thể mua các ki-ốt với giá gốc là 15 tỷ đồng/ki-ốt hoặc thuê với giá 340 triệu đồng/ki-ốt/năm. Hiện tại, trong chợ chỉ còn 10 ki-ốt trống chưa bán hoặc cho thuê, nếu bà Dinh cần mua hoặc thuê thì nhờ Hoa liên hệ vì chủ đầu tư không làm việc với người ngoài.
Hoa hứa hẹn sẽ giúp bà Dinh mua hoặc thuê ki-ốt tại chợ Ninh Hiệp và làm thủ tục bàn giao lại giấy tờ cho bà Dinh. Tin là thật, bà Dinh nhờ Hoa thuê cho 4 ki-ốt và đã chuyển cho Hoa 1,36 tỷ đồng. Hoa đã đưa con trai bà Dinh đến bến xe Vĩnh Phát thuộc chợ Ninh Hiệp để xem 4 ki-ốt số 32, 33, 34 và 35. Sau khi nhận 1,36 tỷ đồng của bà Dinh, Hoa chiếm đoạt dùng để trả nợ và tiêu xài cá nhân.
Mười ngày sau, Hoa tiếp tục dùng thủ đoạn rủ bà Dinh góp tiền mua chung ki-ốt khác ở chợ Ninh Hiệp với giá gốc là 15 tỷ đồng/ki-ốt. Hoa nói chỉ cần đặt cọc số tiền 2 tỷ đồng/ki-ốt, nếu bán lại sẽ được 25 tỷ đồng/ki-ốt, hoặc cho thuê lại với giá từ 600-950 triệu đồng/ki-ốt/năm. Hoa nói đã có 1 tỷ đồng nên rủ bà Dinh góp thêm 3 tỷ đồng để cùng đặt cọc mua chung 2 ki-ốt. Tin là thật, bà Dinh đồng ý đưa cho Hoa số tiền 3 tỷ đồng và cũng bị Hoa chiếm đoạt luôn.
Khoảng 5 tháng sau, bà Dinh thấy các ki-ốt tại bến xe Vĩnh Phát thuộc chợ Ninh Hiệp đều có người bán, bà Dinh hỏi Hoa thì Hoa nói dối là đã cho thuê 4 ki-ốt của bà Dinh với giá 2,4 tỷ đồng/năm và Hoa đã sử dụng chi tiêu cá nhân. Đến nay, Hoa mới trả lại cho bà Dinh 260 triệu đồng. Bà Dinh yêu cầu Hoa trả lại số tiền còn chiếm đoạt là 4,1 tỷ đồng và đề nghị cơ quan Công an xử lý theo quy định của pháp luật.
Cơ quan điều tra đã xác minh tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư thương mại và Phát triển Vĩnh Phát và kết luận: Công ty này không ký hợp đồng bán hoặc cho thuê ki-ốt nào với bà Đào Thị Kim Dinh. Khoảng tháng 5/2018, Hoa có tạm thuê 1 ki-ốt tại khu vực bến xe Vĩnh Phát trong thời gian 6 tháng. Hết thời hạn, Hoa không còn bán hàng tại ki-ốt đã thuê nữa. Ngoài ra, Hoa không đăng ký mua hoặc thuê ki-ốt nào khác. Ngày 17/12/2019, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an thành phố Hà Nội đã ra quyết định khởi tố bị can đối với Đào Thanh Hoa về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".