Cần giải thích rõ hơn về khái niệm 'giá đất phổ biến trên thị trường'

Bà Nguyễn Thị Thu Hà, Phó Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ninh cho biết, Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Ninh là đơn vị đầu tiên tổ chức lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo Luật Đất đai (sử đổi). Trong quá trình công tác, các luật sư thường xuyên làm việc liên quan đến vấn đề đất đai nên nắm chắc các điều khoản, bất cập cần sửa đổi. Vì vậy, họ sẽ có nhiều ý kiến, kiến nghị xác đáng cho tỉnh.

Theo Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh, hơn 70% ý kiến của người dân liên quan đến vấn đề đất đai và Luật Đất đai còn nhiều bất cập cần sửa đổi. Các vấn đề cử tri quan tâm chủ yếu liên quan đến quy hoạch đất đai, công khai minh bạch trong đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, thu hồi đất, quy hoạch, cấp quyền sử dụng đất… Do đó kiến nghị cần phân cấp, phân quyền cho địa phương trong sử dụng đất đai.

Ông Lê Cao Long, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Ninh chia sẻ, việc ban hành Luật Đất đai và đưa vào cuộc sống cần tránh nhiều điều, khoản, chương mục nhỏ. Luật sư cần vận dụng đúng, linh hoạt các quy định về đất đai để bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của người dân, tổ chức cũng như phát hiện những kẽ hở, bất cập của Luật trong quá trình bào chữa, công tác để đóng góp ý kiến cho Luật Đất đai.

Luật sư Nguyễn Văn Chung cho rằng, tại Khoản 3, 4, Điều 74 về tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải quy định rõ trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo trực tiếp đến người sử dụng đất có đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất, thông tin tình trạng pháp lý của thửa đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật; làm rõ những trường hợp cụ thể thu hồi đất theo kế hoạch; quy định rõ các quyền của người sử dụng đất khi thửa đất nằm trong quy hoạch; trong thường hợp đặc biệt phải có những quy định cụ thể để thích ứng với sự phát triển của xã hội, ứng phó kịp thời với thiên tai...

Luật sư Hoàng Thị Lan cho rằng, Điểm d, Khoản 1, Điều 81 về thu hồi đất cần làm rõ đất thu hồi là đất ở hay đất khác. Về việc tái định cư, giá đất nhà nước đưa ra cần sát với giá hiện tại.

Theo luật sư Dương Thu Hiền, liên quan đến quyền lợi của người dân nằm trong khu vực thuộc diện thu hồi đất của các dự án treo, cần có quy định thêm đối với trường hợp “Dự án treo”, bởi có những trường hợp có thông báo thu hồi đất, tiến hành kiểm đếm nhưng sau đó dự án kéo dài, qua 3 năm không có quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án, theo quy định tại Khoản 3 Điều 74: nếu không có thay đổi thì người dân sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất (tức người dân có quyền được xây dựng, nhà ở, công trình, cải tạo...). Tuy nhiên, thực tế người dân không được thực hiện các quyền này; có thực hiện thì bị xử phạt và không được bồi thường. Như vậy là chưa đảm bảo quyền lợi của người dân. Do đó, đối với quy định này, Luật nên quy định “hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có thông báo thu hồi đất mà không có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án, bồi thường, hỗ trợ tái tái định cư”.

Luật sư Nguyễn Hữu Quý nêu rõ, nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể là một trong những thay đổi đáng kể nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Thay đổi này đã thể chế hóa chủ trương bỏ khung giá đất, ưu tiên việc xác định giá đất theo nguyên tắc chuyển dịch tự nguyện theo kinh tế thị trường. Đây được coi là một quy phạm mang tính đột phá; nếu thi hành một cách nghiêm túc và khoa học sẽ là công cụ hữu hiệu để xóa bỏ khoảng cách vô hình giữa giá trị thực, giá trị ảo và các biến động giả tạo, tăng giảm không tuân theo quy luật cung cầu, góp phần ngăn chặn các hành vi đầu cơ, trục lợi làm mất cần bằng về lợi ích của các đối tượng sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 153, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định khái niệm “giá đất phổ biến trên thị trường” chưa có các tiêu chí cụ thể để thống nhất một cách hiểu chung nhất; trong khi đó có rất nhiều yếu tố tạo nên sự biến động về giá trị thửa đất, thậm chí động tác cố tình thổi giá của các đối tượng đầu cơ cũng là thành tố khiến tính bình ổn về giá trị thửa đất tại địa phương bất kỳ không được đảm bảo. Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định cụ thể và chi tiết hơn về khái niệm nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như giải thích rõ hơn về khái niệm “giá đất phổ biến trên thị trường” và "phù hợp trong điều kiện bình thường”…