Tránh tình trạng lợi dụng chuyển nhượng dự án bất động sản

Đề xuất hai phương án với nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai

Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày nêu rõ, về phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó điểm đ quy định về trường hợp "Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh" do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu và chỉnh lý quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14. Theo đó, việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Liên quan đến nội dung về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án. 

Theo đó, phương án thứ nhất: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".

Phương án thứ hai: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản".

Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển 

Đối với nội dung nói trên, nhiều đại biểu bày tỏ đồng tình với phương án thứ hai. Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương), phương án này cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận khác khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. "Phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án một. Đặc biệt trong bối cảnh tình hình các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay", đại biểu nhấn mạnh. 

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đồng tình với phương án thứ hai. Lý giải cho lựa chọn của mình, đại biểu cho hay: Thực tế hiện nay cho thấy, phương án này được các chủ đầu tư rất ưa thích và các khách hàng đồng thuận. Chủ đầu tư thường không có đủ hoàn toàn 100% vốn và phải vay ngân hàng để hình thành dự án. Do đó, phương án này sẽ góp phần tạo sự tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng. 

Bày tỏ tán thành với nhiều nội dung tại Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Dương) cho rằng, cần tiếp tục rà soát các quy định về giải thích từ ngữ của dự thảo Luật. Cụ thể, Khoản 7 Điều 3 dự thảo Luật đang quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng theo quy định của Luật này. 

Theo đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, thực tế hiện nay cho thấy, có nhiều cách hiểu khác nhau về nội hàm của chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, thậm chí các cơ quan điều tra, kiểm tra, thanh tra gặp lúng túng khi xử lý các dự án có thay đổi chủ đầu tư thông qua các hình thức như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai; mua bán cổ phần, vốn góp trong doanh nghiệp; chia tách, sáp nhập doanh nghiệp.

Vì vậy, đại biểu tỉnh Hải Dương đề nghị quy định về khái niệm này cần nêu rõ phương thức chuyển giao tài sản để tránh lợi dụng chuyển nhượng dự án bằng các hình thức nêu trên, dẫn đến tình trạng không có cơ sở kết luận Chủ đầu tư đang thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án bất động sản.

Không để chồng chéo với các dự án luật có liên quan 

Góp ý kiến tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh (Bình Định) cho biết, hiện nay, Quốc hội đang thảo luận để thông qua ba dự thảo luật là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đều quy định chung về dự án bất động sản phải xây nhà mới được chuyển nhượng. Tại kỳ họp trước, đại biểu nhận thấy, quy định này tại ba luật không thống nhất. Do đó, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh đề nghị chỉ quy định nội dung này trong một luật, tránh trường hợp không thể sửa độc lập trong một luật khi cần thiết. Bên cạnh đó, để tăng tính phù hợp, tránh chồng chéo, đại biểu cho rằng nội dung quy định về việc cho phép xây nhà ở để kinh doanh chỉ nên quy định trong Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản, luật khác khi còn áp dụng sẽ dẫn chiếu. 

Đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã tương đối hoàn thiện, nghiêm túc tiếp thu đầy đủ ý kiến của các đại biểu Quốc hội, đại biểu Trần Khánh Thu (Thái Bình) cho rằng, về quản lý hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, dự thảo luật cơ bản đã thể chế hóa đầy đủ chủ trương, đường lối của Đảng về quản lý thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, theo đại biểu, một số nội dung quan trọng và phức tạp của dự thảo Luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Để tránh chồng chéo, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).