Ứng phó kịp thời với tình trạng 'nóng - lạnh' của thị trường bất động sản

Các đại biểu nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách, phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Giảm tình trạng "sốt nóng" hay "đóng băng"

Đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) cho rằng, thực tiễn thị trường bất động sản luôn rình rập tình trạng "sốt nóng" hay "đóng băng", ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Nếu chính sách của Nhà nước không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu thì có thể ảnh hưởng đến tài chính, kinh tế và cao hơn nữa là khủng hoảng kinh tế. Vì thế, việc xây dựng chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là rất quan trọng.

Theo đại biểu, cử tri mong muốn sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này làm sao để xóa bỏ được tư duy "không buôn gì lãi bằng buôn đất" và làm sao để người nghèo không nghèo hơn vì bất động sản, làm sao để thế hệ sau không vô vọng với ước mơ có được căn nhà của mình.

Để luật hóa cụ thể các chính sách của Nhà nước đối với thị trường này, đại biểu chỉ rõ phải đảm bảo 4 yếu tố. Đó là tính ổn định của chính sách. Thị trường bất động sản có chu kỳ rất dài, dự án cũng rất dài nên tính ổn định chính sách rất quan trọng.

Bên cạnh đó, tạo sự thuận lợi, thông thoáng và tạo động lực để sau khi sửa luật, các nhà đầu tư có thể đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Đây là điều rất quan trọng trong chính sách điều tiết của Nhà nước.

Ngoài ra, phải điều tiết lại cơ cấu phân khúc nhà ở, hiện nay phân khúc nhà ở cao cấp đang được đầu tư quá nhiều và "cục máu đông" cũng đang nằm ở đây. Trong khi đó, nhu cầu rất lớn về nhà ở công nhân thì lại không được định hướng, không điều tiết dòng vốn đầu tư vào đây.

Đặc biệt, phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, ứng phó kịp thời, chủ động với tình trạng "nóng - lạnh" của thị trường bất động sản.

Đại biểu Trần Văn Khải cũng nêu ví dụ Singapore đã dùng công cụ đánh thuế lũy tiến để điều tiết thị trường bất động sản. Cụ thể, nước này đã đánh thuế lũy tiến bất động sản, mua căn nhà thứ 2 phải trả thuế 7% giá trị bất động sản, 10% cho căn thứ 3… Càng mua nhiều bất động sản, mức được vay ngân hàng càng thấp. Mua căn nhà thứ nhất được vay 80%, căn thứ 2 còn 60%, căn thứ 3 là 40%. Ngân hàng nào tìm cách lách luật để thực hiện sai sẽ bị Chính phủ phạt rất nặng hoặc rút giấy phép hoạt động.

Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản

Theo đại biểu Tạ Đình Thi (Hà Nội), tại kỳ họp này và kỳ họp sau, Quốc hội đồng thời xem xét, thảo luận thông qua 3 luật có mối quan hệ mật thiết với nhau là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những nội dung xuyên suốt của 3 dự án Luật này là hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu. Đây cũng là một trong những nội dung rất quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao đã đề ra mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông.

Vì vậy, đại biểu cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần được rà soát kỹ lưỡng nội dung ở Chương VIII về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, đại biểu đề nghị lấy hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về đất đai làm gốc, làm cơ sở để thiết kế, vận hành, quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Cả 3 dự án Luật phải rà soát để có các quy định về nguyên tắc, cơ chế phối hợp giữa 2 ngành là ngành Tài nguyên Môi trường và ngành Xây dựng trong việc thiết kế, xây dựng, vận hành 2 hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu nói trên, từ khâu điều tra cơ bản, đánh giá cho đến khâu khai thác, sử dụng, công khai để đảm bảo tính liên thông, thiết thực, hiệu quả, tiết kiệm kinh phí, nhân lực.

Cơ bản thống nhất với bố cục dự thảo Luật,  đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa - Vũng Tàu) cho rằng, để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ các nội dung trong cùng một luật cũng như với các luật có liên quan, trong đó có các dự án luật đang được Quốc hội xem xét thông qua có tác động và quan hệ chặt chẽ với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ban soạn thảo cần rà soát, nghiên cứu kỹ hơn một số nội dung.

Trong đó, đại biểu đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 14 dự thảo Luật theo hướng "thời hạn sở hữu, sử dụng công trình xây dựng, phần diện tích trong nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng bao gồm công trình xây dựng và công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú được xác định theo niên hạn sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng, nhưng không vượt quá thời gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp hết thời hạn sử dụng đất nhưng nhà ở, công trình xây dựng vẫn còn giá trị sử dụng thì Nhà nước nên xem xét gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai", thay cho dự thảo chỉ mới quy định về thời hạn sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này sẽ đảm bảo phù hợp về thời hạn sử dụng công trình với niên hạn của công trình nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các quy định về sàn giao dịch bất động sản (Điều 57) của dự thảo Luật, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng quy định này sau khi thực hiện khảo sát, đánh giá tác động nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức không chỉ thuận lợi trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, mà còn đảm bảo tính chặt chẽ cũng như cơ sở pháp lý cho tổ chức, cá nhân tham gia các hoạt động theo hướng phát triển chuyên nghiệp, an toàn; khi luật được Quốc hội thông qua bảo đảm tính khả thi, hiệu quả.