Thị trường bất động sản vẫn đợi 'phao cứu sinh' M&A

Một số doanh nghiệp đã mạnh tay chi tiền nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận mảng kinh doanh. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công chưa nhiều, các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) lớn vẫn chưa hiện diện.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng, trong giai đoạn khó khăn, M&A và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam, bao gồm các chủ đầu tư nước ngoài. Các chủ đầu tư nước ngoài có định hướng chiến lược phát triển rõ ràng, chuẩn bị bài bản nên luôn có nguồn tài chính sẵn sàng để hợp tác khi có cơ hội.

Được xem như “phao cứu sinh" cho các nhà phát triển bất động sản “khát” vốn. Thời gian gần đây, hoạt động M&A bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm với lợi thế có vẻ đang nghiêng về bên mua.

Đánh giá về bối cảnh chung, các chuyên gia nhận xét, tình hình kinh tế khó khăn khiến doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành phải tập trung vào ngành nghề chính, chỉ có đủ tiềm lực để giao dịch các thương vụ giá trị nhỏ, trung bình.

Trong khi đó, hiện rất ít nhà phát triển bất động sản trong nước còn khả năng thu xếp được dòng vốn để mua lại dự án trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm, chi phí tài chính tăng cao... Bởi vậy, lượng giao dịch các thương vụ tỷ đô được kỳ vọng tăng từ dòng vốn ngoại.

Cùng đó, khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A về dự án bất động sản đang tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia...
Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán. Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, do chiếm ưu thế về dòng tiền nên bên mua thường “mặc cả”, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Họ thường ưu tiên chọn những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm từ 10-20%... Bởi vậy, doanh nghiệp có tài sản cũng rất khó chấp nhận bán ra với giá rẻ sau khi đã bỏ nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý…

Thêm một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc” và đặt kỳ vọng quá cao. Trong bối cảnh khó khăn chung kéo dài, mặc dù dự án đắp chiếu và đội chi phí nhưng doanh nghiệp vẫn mong muốn có lãi nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục…

Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian qua vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án đã rơi vào thế “đường cùng” nên phải chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ phá sản trên đống tài sản. Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động.

Bên cạnh đó, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Đầu năm 2022, chính sách tiền tệ tại Việt Nam có sự nới lỏng khá mạnh, tăng trưởng tín dụng luôn xấp xỉ ở mức cao và mặt bằng lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm ở các kỳ hạn. Hoạt động M&A diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Các doanh nghiệp bất động sản thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn, từ dự án căn hộ cho đến các bất động sản công nghiệp, văn phòng,... Tổng giá trị các giao dịch M&A quý I/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019 - 2021.

Nhưng thời gian gần đây, bước vào giai đoạn “dòng tiền khó", vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là hướng đi giúp doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Để có thêm nhiều thương vụ M&A thành công, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Bởi khi họ đã "đuối" thì không còn nguồn lực để đầu tư giai đoạn tiếp theo. Tốt nhất là tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư có nguồn lực khác, tiếp tục triển khai thực hiện dự án - VARS lý giải.

Trước thực trạng khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng dự án khi pháp lý chưa thật sự "chuẩn" theo quy định của nhà nước, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản theo thỏa thuận

Theo ông Châu, nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ tháo gỡ được khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho các doanh nghiệp; trong đó có các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn, hỗ trợ các trái chủ và tạo điều kiện phát triển thông thoáng thị trường M&A dự án bất động sản.

“Việc cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án theo thỏa thuận, theo nhu cầu thì Nhà nước vừa thu được thuế vừa tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; vừa tăng tính minh bạch, khắc phục được tình trạng chuyển nhượng dự án "chui" nấp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần dẫn đến thay đổi cổ đông, thay đổi chủ doanh nghiệp mà thực chất là chuyển nhượng dự án có thể làm thất thu ngân sách Nhà nước” – ông Châu phân tích.
Bên cạnh đó, để hoạt động M&A diễn ra một cách thuận lợi và tài sản, dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường hiện rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả.

Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích, trung hòa giữa yêu cầu khắt khe về dự án của người mua với vùng giá chấp nhận được của doanh nghiệp. Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án; mang đến chất lượng, cho mọi nhu cầu đầu tư, chuyển nhượng, giao dịch, hợp tác đối với dự án và sản phẩm trên thị trường bất động sản Việt Nam và quốc tế – VARS nêu vấn đề.

Dòng vốn M&A dự án đang trong quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch, kỳ vọng sẽ hoàn tất việc đàm phán và ký kết trong thời gian tới chắc chắn sẽ là "cú hích" cho đà phục hồi của thị trường. Điều này giúp dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, đưa hàng vào thị trường.

Nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển một cách lành mạnh, minh bạch và bền vững. VARS cho biết, tháng 7 tới đây, đơn vị này sẽ chính thức khởi động chuỗi chương trình chuyên sâu trong vai trò kết nối, hỗ trợ các cá nhân, doanh nghiệp trong hoạt động tư vấn hợp tác đầu tư, M&A dự án.

Đánh giá về triển vọng thị trường M&A trong thời gian tới, chuyên gia tài chính – bất động sản Trần Khánh Quang phân tích, trước đây, các chủ đầu tư lớn trong nước đi "săn" dự án của doanh nghiệp nhỏ theo kiểu "thâu tóm", "cá lớn nuốt cá bé". Nhưng đến giai đoạn này, hoạt động M&A hoàn toàn khác.

Bản thân các doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng gặp nhiều khó khăn nên các đối tác tìm kiếm cơ hội M&A đa phần là Quỹ đầu tư, Tập đoàn bất động sản có vốn ngoại. Đặc biệt, một số doanh nghiệp ngoài ngành có tiềm lực tài chính muốn mở rộng, chuyển hướng kinh doanh thêm bất động sản đang tích cực tham gia.

Các đối tác mạnh tiền đang có động thái "săn" dự án để mua giá hời. Họ chủ yếu tham gia ở các dự án có đầy đủ pháp lý, tham gia cổ phần dễ dàng và dự án có nhiều tiềm năng. Bởi vậy, thời gian tới, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp trong nước đã có thể triển khai dự án tốt thì dự án “giá hời” sẽ ít hơn, doanh nghiệp lớn muốn M&A cũng khó - ông Trần Khánh Quang nhận xét.