Cách tính thuế tài sản đối với đất và nhà ở mà Bộ Tài chính vừa đề xuất như thế nào?

Theo Bộ Tài chính, mức thuế suất này đã căn cứ vào thuế tài sản, kinh nghiệm quốc tế của nhiều nước và vùng lãnh thổ như Hàn Quốc 0,2% đến 0,5% đối với đất; Singapore từ 4% đến 16% theo giá trị nhà, đất vượt ngưỡng; Đài Loan (Trung Quốc) từ 0,2% đến 5% tùy từng loại đất, diện tích; từ 1,2% đến 2% đối với nhà chung cư; Nhật Bản: 1,4% đến 2,1% đối với nhà, đất.

Việc đề xuất đánh thuế như trên đã khiến dư luận hết sức quan tâm. Vậy cách tính thuế của các hình tài sản như đất, nhà đất thổ cư, nhà chung cư sẽ như thế nào?

Tính thuế đất tại bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Theo Bộ Tài chính, giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m2 đất tính thuế. Cụ thể: Diện tích đất tính thuế là diện tích đất ghi trên Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất hoặc trên Quyết định giao đất, Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng giao đất, Hợp đồng cho thuê đất. Trường hợp chưa có Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, Quyết định giao đất, Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng giao đất, Hợp đồng cho thuê đất thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng

Đối với đất xây dựng nhà chung cư (gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh) thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân với hệ số xác định diện tích đất tính thuế theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành thì tổng hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với nhà chung cư bằng 1 (bằng với diện tích đất xây dựng).

Hiện nay, các nhà chung cư thấp tầng đều là các nhà chung cư cũ, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư (chủ yếu phục vụ cho người có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội), còn các chung cư cao tầng đều là các chung cư cao cấp, được hưởng lợi nhiều từ việc sử dụng kết cấu hạ tầng giao thông, phúc lợi xã hội, đặc biệt là những căn hộ shophouse ở tầng 1 hoặc thông tầng thường giá bán rất cao.

Do đó, nếu quy định hệ số xác định diện tích đất để tính thuế đối với nhà chung cư như quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (tổng hệ số bằng 1) thì nhà chung cư thấp tầng, nhà ở tái định cư, nhà ở của người có thu nhập thấp, trung bình sẽ phải nộp thuế cao hơn nhà ở cao tầng (ví dụ nhà chung cư 5 tầng thì hệ số phân bổ cho mỗi tầng là 1/5, trong khi nhà chung cư 70 tầng thì hệ số phân bổ cho mỗi tầng chỉ là 1/70), như vậy là chưa đảm bảo công bằng và chưa phù hợp với thực tế.

Vì thế, theo Bộ Tài chính dự kiến Chính phủ sẽ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư có sự phân biệt giữa diện tích để ở và diện tích để kinh doanh (việc xác định diện tích để ở, diện tích để kinh doanh được được căn cứ vào thiết kế của chủ đầu tư đã được cơ quan xây dựng thẩm định), cụ thể như sau: đối với đất xây dựng nhà chung cư bao gồm cả trường hợp có tầng hầm thì diện tích để ở là 0,2%, diện tích để kinh doanh 0,3%, diện tích sử dụng chung cho dân cư sinh sống trong khu nhà chung cư đó không tính. Đối với đất chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất là 0,3%

Với phương án để tính thuế, Bộ Tài chính đề nghị, giá 1m2 đất sẽ tính thuế là giá 1m2 đất tại bảng giá đất do Ủy bân nhân dân cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế.

Phân tích chi tiết hơn, Bộ tài chính cho rằng ưu điểm của phương án này là đơn giản, khả thi, thuận lợi cho người nộp thuế trong việc kê khai thuế; thuận lợi cho cơ quan cơ quan thuế trong việc xác định giá tính thuế do giá của 1m2 đất tính thuế được lấy theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố nên đã có. Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của cách tính thuế này là chưa thể theo sát biến động giá trên thị trường.

Tính thuế nhà ở

Đối với các tính thuế với nhà ở, Bộ Tài chính cũng đưa ra 2 phương án là chỉ đánh thuế đối với nhà ở; phương án 2 đánh thuế đối với nhà ở; nhà và công trình thương mại, dịch vụ

Để đồng bộ với quy định về giá tính thuế đối với đất, Bô Tài chính đề nghị quy định giá tính thuế đối với nhà thuộc đối tượng chịu thuế được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân với giá 1m2 nhà tính thuế. Cụ thể: diện tích nhà tính thuế là toàn bộ diện tích nhà sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.

Bộ Tài chính cho biết, giá 1m2 nhà tính thuế được xác định như sau: Đối với nhà mới xây dựng, giá 1m2 nhà tính thuế là giá 1m2 nhà xây dựng mới theo từng cấp, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm tính thuế (giá 1m2 nhà xây dựng mới được xây dựng căn cứ trên suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành),

Đối với nhà đã qua sử dụng, giá 1m2 nhà tính thuế được xác định bằng giá 1m2 nhà xây dựng mới theo từng cấp, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm tính thuế nhân với tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo thời gian sử dụng nhà tại thời điểm tính thuế (hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đang ban hành tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính lệ phí trước bạ đối với nhà).

Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Luật thuế tài sản này, và kiến nghị với Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội, Quốc hội đưa dự án Luật thuế tài sản vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh nhiệm kỳ Quốc hội khóa XIV.