Hàng loạt 'nút thắt' chưa được cởi để phát triển nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội chưa được quan tâm đúng mức

Bộ Xây dựng thống kê, cả nước hiện đã hoàn thành 275 dự án NOXH, với quy mô khoảng 147.000 căn hộ; đang tiếp tục triển khai 339 dự án, với quy mô khoảng 371.500 căn hộ, tương đương khoảng 18,58 triệu m2 sàn. Từ đầu năm đến nay, cả nước đã khởi công 7 dự án với khoảng 23.965 căn.

Riêng TP Hà Nội, trong quý III và quý IV/2022, dự kiến sẽ có 2 dự án NOXH được khởi công. Còn tại TP.HCM, dự kiến trong các ngày trong quý II/2022 sẽ có hàng loạt dự án NOXH được triển khai xây dựng, với số lượng căn hộ trên 1.300 căn. Đây là những tín hiệu tích cực nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người có thu nhập thấp, công nhân trong thời gian tới. Song, đại điện các Hiệp hội, doanh nghiệp xã hội có chung quan điểm, công tác phát triển NOXH đang gắp nhiều vướng mắc, nếu sớm được tháo gỡ, nguồn cung NOXH sẽ cao hơn nhiều.

Qua tìm hiểu, NOXH đang có 4 “nút thắt”: Thiếu quỹ đất để xây dựng; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư; thiếu nguồn vốn ưu đãi; cơ chế khuyến khích chủ đầu tư chưa đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp xã hội hóa. Các nút thắt này đang làm khó cho nhiều chủ đầu tư khi huy động vốn đầu tư xây dựng, nhưng lợi nhuận thấp, thiếu cơ chế. 

Do gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay phát triển NOXH và nhà ở thương mại đã giải ngân 100% từ năm 2016. Đến giai đoạn 2016 - 2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ được phân bổ 27% ngân sách cho phát triển NOXH, còn các ngân hàng thương mại lại không được phân bổ gói vốn này. Bên cạnh đó, mặc dù hiện đã có quy định trích 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH, riêng tại các thành phố lớn là 25%, song hầu như không có dự án nào đạt yêu cầu. Mặt khác, thủ tục triển khai dự án NOXH ở các địa phương đang vướng bởi các luật “vênh nhau” như Luật Nhà ở, Nghị định 100/CP, Nghị định 49/CP... Đáng chú ý là quy định doanh nghiệp làm NOXH được giảm 70% thuế giá trị gia tăng, nhưng Luật Thuế chưa có quy định, việc này làm các doanh nghiệp gặp không ít khó khăn...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, định mức lợi nhuận chỉ 10% của NOXH và nhà ở cho công nhân hiện không đủ để giải bài toán tài chính cho doanh nghiệp. Việc duyệt giá bán NOXH, các thủ tục pháp lý liên quan đến cấp sổ hồng, vấn đề bồi thường chi phí giải phóng mặt bằng... chậm triển khai, ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút doanh nghiệp phát triển phân khúc NOXH...

Cách nào gỡ vướng?

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có hai vấn đề chính cần phải tháo gỡ: Phải sửa đổi đồng bộ hệ thống pháp luật, từ Luật Nhà ở, Luật Thuế đến Luật Kinh doanh bất động sản, vì pháp luật đang có sự chồng chéo trong các quy định (Luật Nhà ở cho phép nhà ở khai thác cho thuê có thuế thấp hơn so với nhà ở kinh doanh, nhưngLuật Thuế không đề cập đến nội dung này); đẩy mạnh quy trình làm việc với chính quyền địa phương, đôn đốc, hướng dẫn thực hiện hai gói hỗ trợ theo Nghị quyết 11/NQ-CP (dành riêng 20% quỹ đất để phát triển NOXH trong các dự án nhà ở thương mại). 

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, NOXH là phân khúc quan trọng trong thị trường bất động sản, cần được quan tâm đúng mức để tháo gỡ các “nút thắt”, giúp thị trường đón nhận nguồn cung mới dồi dào và chất lượng. Để thu hút doanh nghiệp, các bộ, ngành, địa phương cần giải quyết các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn, cũng như hoạt động phân phối...

Liên quan đến giải pháp tháo gỡ “nút thắt” chính sách cho doanh nghiệp khi phát triển NOXH, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản có chung đề xuất với Chính phủ, các bộ, ngành như: Song song với việc cải cách, rút ngắn thủ tục hành chính, cần rà soát, bổ sung quỹ đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Nếu dành đủ 20% quỹ đất cho phát triển NOXH, thì các địa phương sẽ có thêm nguồn cung NOXH cho thị trường. Ngoài ra, cần tiếp tục xem xét quỹ đất ở các khu công nghiệp, khu chế xuất để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê từ 3 - 5 năm, nhằm giải quyết nguồn cầu cho nhóm đối tượng chưa xác định ở lâu dài; đồng thời, rà soát, sửa đổi, bổ sung các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở quốc gia mới được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. 

Các doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ mong muốn kết hợp cùng ngành Ngân hàng giải ngân, đánh giá đối tượng được hưởng chính sách, hướng dẫn khách hàng thực hiện thủ tục xét duyệt để mua, thuê NOXH, nhờ đó quy trình triển khai NOXH được rút ngắn, đảm bảo quyền lợi cho cả khách hàng và chủ đầu tư...