Theo cơ quan điều tra, năm 2021, Phạm Thị Oanh đã vay tiền của một số cá nhân với lãi suất cao để đầu tư mua, bán đất nhưng sau đó giá đất giảm nên bán lỗ, phải kéo dài thời gian bán đất dẫn đến Oanh bị mất khả năng thanh toán. Do các khoản nợ quá hạn, bị chủ nợ liên tục đòi tiền nên Oanh đã gặp trao đổi với chị P.T.T (sinh năm 1971, trú tại xã Thạch Kim, huyện Lộc Hà) bàn việc góp tiền mua đất, trả trước tiền lãi và hứa hẹn bán đất thu lợi nhuận cao để chiếm đoạt của chị P.T.T, với tổng số tiền trên 2,7 tỷ đồng.
Điển hình như ngày 20/6/2022, Oanh chở chị T đến xem 1 thửa đất ở xã Thạch Châu, huyện Lộc Hà và nói với chị T thửa đất này Oanh đã mua với giá 1 tỷ đồng, có khách mua lại với giá 1,1 tỷ đồng, do tin tưởng Oanh, chị T đã vay mượn tiền rồi giao cho Oanh trên 1 tỷ đồng. Tuy nhiên sau khi nhận đủ số tiền của chị T, Oanh dùng trả nợ và chi tiêu hết.
Với “chiêu bài” trên đến tháng 7/2022, Oanh tiếp tục lừa chị T góp trên 1,7 tỷ đồng tiền mua đất nhằm chiếm đoạt và để trả nợ. Sau khi chị T yêu cầu trả tiền thì Oanh thông báo không còn khả năng thanh toán nên chị T đã trình báo cơ quan công an.