Quy định này khiến chủ đầu tư lo ngại vì sẽ phát sinh thêm chi phí và thủ tục khi triển khai các dự án BĐS, nhưng lại sẽ giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
Lo ngại phát sinh thêm chi phí và thủ tục
Theo điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng (NH) thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.
Rất nhiều dự án bất động sản tại huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh đang bị bỏ hoang. |
Với quy định này, nhiều chủ đầu tư lo ngại sẽ phải chịu thêm gánh nặng về chi phí, ngoài nộp tiền sử dụng đất còn phải thêm phí bảo lãnh. Theo quy định của các NH, doanh nghiệp (DN) muốn được bảo lãnh phải có tiền hoặc tài sản ký quỹ tương đương với giá trị bảo lãnh, đồng thời đóng phí 2% giá trị bảo lãnh.
Điều này gây khó cho DN vì hiện nay hầu hết là các DN vừa nhỏ, tài sản và vốn tự có rất yếu. Nếu có tài sản, chưa chắc DN đã chịu ký quỹ vì tiền ký quỹ sẽ trở thành vốn chết, khiến cho DN sẽ gặp khó vì thiếu vốn lưu động. Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh lo ngại việc áp dụngluật vào thực tiễn sẽ khiến các DN gặp không ít khó khăn, thậm chí sẽ có DN phải rời bỏ thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết, hiện nay, hầu hết các dự án đều thế chấp để vay vốn NH, khoản vay có thể lên đến 70% giá trị dự án, nay lại dùng NH để bảo lãnh cho dự án này thì không khác gì “bình mới rượu cũ”. Ngoài ra, việc đưa ra quy định NH bảo lãnh các dự án BĐS lại không đưa thêm gói tín dụng bảo lãnh nào, điều này cũng làm khó cho NH. “Bởi trên thực tế, một NH chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một DN. Nhưng nay, có thêm bảo lãnh tín dụng cho tài sản hình thành trong tương lai thì buộc NH phải có room mới, nếu không sẽ không làm được do giá trị tài sản bảo lãnh sẽ rất lớn. Ví dụ một chung cư trung bình có 100 căn hộ, và giá trị mỗi căn hộ khoảng 1 tỷ. Như vậy, giá trị bảo lãnh dự án tương đương khoảng 1.000 tỷ đồng”, ông Châu phân tích.
Đồng quan điểm, bà Phan Thị Hiền, Phó tổng giám đốc NH An Bình cho rằng, cái khó cho các NH là nhiều dự án BĐS được ngân hàng tài trợ số vốn rất lớn, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng. NH sẽ rất khó tăng hạn mức tài trợ tín dụng và đảm bảo tiến độ dự án.
Có nhiều ý kiến trái chiều xung quanh quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với dự án bất động sản. |
Trước những băn khoăn trên, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, cho biết về phí bảo lãnh, phí này hiện nay do các NHTM thỏa thuận với các khách hàng, NHNN không can thiệp. Theo đó, có thể tính phí hoặc không tính phí tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng với khách hàng, song thực tế phí hiện nay ở thị trường TP Hồ Chí Minh khá cạnh tranh, từ 0,6 - 2%/năm. Về vấn đề ký quỹ, tương tự cũng giống như phí bảo lãnh, có thể ký quỹ hoặc không hoặc ký quỹ theo hình thức nào đó. Điều này hoàn toàn do các NH và khách hàng tự thỏa thuận.
Kể cả tài sản thế chấp cũng vậy, do bản thân các NH quyết định, có thể bằng hình thức tín chấp hoặc thế chấp bằng chính sản phẩm của chính dự án mang lại hay bằng dòng tiền bán hàng, cũng có thể bằng các khoản công nợ tốt của DN. “Trên thực tế, hầu hết các DN BĐS khi đầu tư dự án đều phải sử dụng vốn vay NH, nên các dự án đều đã được các NH thẩm định, DN tốt xấu như thế nào, các NH đều đã biết”, ông Minh nói.
Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, tất cả các chi phí phát sinh người mua vẫn là người sẽ gánh chịu sau cùng thông qua giá mua nhà. Vì vậy, việc xem đây hoàn toàn chỉ là gánh nặng chi phí của chủ đầu tư là những phân tích còn phiến diện và không đầy đủ.
Giảm rủi ro cho khách hàng
Trong những năm gần đây, vấn đề người mua mất trắng tiền bỏ vào các dự án BĐS hình thành trong tương lai diễn ra rất đáng lo ngại. Vì vậy, cần phải thừa nhận một điều, quy định này là nhằm hạn chế tối đa rủi ro và bảo vệ lợi ích cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu không được nhận bàn giao BĐS từ nhà đầu tư.
Về những lo ngại người mua phải gánh chịu phí bảo lãnh, theo các chuyên gia BĐS, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào BĐS hình thành trong tương lai. So với những rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ ra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, mức phí bảo lãnh cũng không phải là quá cao. Khi ký kết hợp đồng mua nhà, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư đưa ra thỏa thuận bảo lãnh theo luật định hoặc với tư cách là bên nhận bảo lãnh, người mua hoàn toàn có thể biết được mức phí bảo lãnh đối với dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Thông tư 07 về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt đầu có hiệu lực từ ngày 9/8/2015, nhưng trước đó quy định này theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Độ trễ có hiệu lực đã mất hơn một tháng nhưng từ đó đến nay vẫn chưa có thông tư hướng dẫn nào thực hiện theo quy định này.
“Chính vì vậy, từ đầu tháng 8 đến nay, mặc dù có 33 NH được NHNN công bố đủ điều kiện tham gia bảo lãnh cho các dự án hình thành trong tương lai nhưng hiện nay, phần lớn các NH chỉ ký trên nguyên tắc hứa bảo lãnh dự án để tranh thủ làm truyền thông, quảng bá tạo tin tưởng ở nhà đầu tư, khách hàng; đến khi được cấp phép mới tiến hành bảo lãnh chính thức. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, mới chỉ có 1 dự án được ký với NH”, ông Châu cho hay.
Chính vì vậy, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị để quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với dự án BĐS hình thành trong tương lai có thể khả thi và bảo vệ được lợi ích của người mua trên thực tế, trước hết, các cơ quan nhà nước cần có những hướng dẫn chi tiết và kịp thời về vấn đề bảo lãnh ngân hàng đối với dự án BĐS hình thành trong tương lai trước khi mua bán, chuyển nhượng.
Bà Vũ Thị Khuyên, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP.HCM), cho rằng để quy định này khả thi hơn, NHNN nên quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tại NHTM. Tài khoản này được dùng để nhận tiền thanh toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành trong tương lai của khách hàng. Đồng thời, cũng dùng để thanh toán cho nhà thầu, các nhà cung cấp vật liệu xây dựng theo tiến độ thi công công trình. “Làm như vậy sẽ giúp đảm bảo cho ngân hàng giám sát được dòng tiền của DN, tránh tình trạng DN dùng tiền của khách hàng vào mục đích khác”, bà Khuyên nói. Ngoài ra, việc thực hiện quy định bảo lãnh có thể sẽ làm cho giá nhà “đội” thêm chút đỉnh, DN nên cân nhắc giảm tỷ lệ lợi nhuận, gánh 1 phần chi phí này, chứ không nên đẩy hết chi phí này cho người tiêu dùng.