Thị trường bất động sản, xây dựng Hà Nội luôn nóng bỏng, kể cả ở giai đoạn trầm lắng hay sôi động. Lúc thị trường sôi động, giới đầu cơ thao túng, lũng đoạn tạo nên cơn sốt giả tạo.
Các giao dịch bất động sản gần như ngừng hẳn trong thời gian này. Ảnh: Tuấn Anh - TTXVN
|
Khi thị trường ảm đạm thì nhà đầu tư bán tháo trong khi người tiêu dùng lại dè chừng nghe ngóng. Vì vậy, trong năm qua thị trường bất động sản chạm đáy, mặc dù các nhà đầu tư tung hết chiêu trò để kích cầu nhưng tình hình vẫn không được cải thiện. Việc nhiều dự án đình trệ, không thu hồi được vốn đã kéo theo nhiều ngành công nghiệp khác bị ảnh hưởng nặng nề.
Lo ngại về tồn kho
UBND thành phố Hà Nội cho biết, trong 10 năm gần đây thành phố đã phát triển được thêm khoảng 25 triệu m2 nhà ở, trong đó diện tích nhà ở theo dự án đạt gần 11 triệu m2, chủ yếu tại khu vực đô thị, nhà ở do nhân dân tự xây dựng đạt trên 14 triệu m2. Bình quân mỗi năm thành phố xây dựng được 2,5 triệu m2, diện tích bình quân đầu người đạt khoảng 21,5 m2.
Đối với dự án thương mại, thành phố đang triển khai 370 dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở với tổng diện tích đất sử dụng gần 18.000 ha. Trong đó đất xây dựng nhà ở thương mại gần 5.700 ha; đất xây dựng nhà ở xã hội 243 ha. Các loại nhà trong các dự án có khoảng 520.700 căn hộ, diện tích trên 82 triệu m2.
Đối với nhà tái định cư, Hà Nội đã hoàn thành 149 tòa nhà chung cư với tổng số trên 12.000 căn hộ. TP Hà Nội cũng đang triển khai 14 dự án nhà xã hội cho người thu nhập thấp; nhà ở công nhân các khu công nghiệp, trong đó đã đưa vào khai thác sử dụng gần 4.500 phòng cho hàng chục ngàn lao động. Nhà ở cho sinh viên triển khai 10 dự án đáp ứng chỗ ở cho 43.500 sinh viên.
Thị trường bất động sản Hà Nội đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước tham gia, đầu tư xây dựng nhiều văn phòng cho thuê, nhà ở, góp phần tạo lập chỗ ở cho nhân dân, xây dựng cuộc sống văn minh hiện đại. Tuy nhiên, trong thời gian qua do tác động của suy thoái kinh tế, lạm phát tăng cao… nên đã ảnh hưởng rất lớn đến tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản Hà Nội.
Theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, sàn giao dịch thì tình hình tồn kho đang rất lớn. Cụ thể, nhà chung cư tổng số căn hộ tồn kho chưa bán hoặc chưa huy động được vốn còn 5.789 căn, tương ứng khoảng 566.000 m2 sàn. Nhà thấp tầng, biệt thự, nhà liền kề tồn kho khoảng gần 3.500 căn; nhà thu nhập thấp 330 căn. Diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000 m2.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hà Nội, hiện nợ xấu bất động sản tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng.
Bất cập về chính sách phát triển
Có thể đánh giá một cách tổng quan, thị trường nhà ở thương mại phân khúc cao cấp, thấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu thực của xã hội. Trong khi nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp, trung bình, thu nhập thấp còn rất lớn. Các hộ gia đình có diện tích dưới mức bình quân khoảng 375.000 hộ, tương đương 52% số hộ gia đình trên địa bàn thành phố. Có khoảng 114.500 cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu mua nhà ở.
Tuy nhiên, thị trường phát triển bất động sản không ổn định do giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở biến động bất thường, thực trạng đầu cơ còn nhiều. Cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở mất cân đối do thiếu hàng hóa có quy mô nhỏ và vừa, giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp, có giá hợp lý và nhà ở cho thuê.
Ông Nguyễn Thế Thảo, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội thẳng thắn nhìn nhận: Thị trường bất động sản bị đóng băng là do phát triển quá nóng, đặc biệt tình hình kinh tế suy giảm nên sức mua cũng giảm sút. Giá nhà tăng mạnh trong thời gian qua chủ yếu do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường, dẫn đến thị trường nhà ở mất cân đối, dư thừa nhà ở cao cấp trong lúc thiếu nhà ở phân khúc cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Cạnh đó, công tác quản lý thị trường nhà ở Hà Nội vẫn còn yếu kém và phát triển quá nóng do nguyên nhân chính là thiếu quy hoạch, kế hoạch phù hợp.
Chính sách tài chính, tín dụng cho thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và bất cập. Vốn đầu tư trong bất động sản chủ yếu từ nguồn vốn ngân hàng nhưng thời gian vay ngắn hạn, lãi suất thường thay đổi. Bên cạnh đó lại chưa có các quy định cụ thể để phát triển các mô hình phát triển vốn khác như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác... Thủ tục hành chính trong quy hoạch kiến trúc, đầu tư xây dựng, đất đai, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quá trình phát triển thị trường nhà ở.
Một nguyên nhân quan trọng nữa là vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường bất động sản chưa được phát huy, nhà nước chủ yếu thực hiện công tác quản lý, chưa thể hiện vai trò điều tiết, cân đối cơ cấu nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường; việc ban hành các cơ chế chính sách và thực hiện đầu tư xây dựng chưa đáp ứng với diễn biến của thị trường.
Nguyễn Văn Cảnh