Chờ khung pháp lý điều chỉnh loại hình căn hộ du lịch

Các dự án căn hộ du lịch (condotel) tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… với tổng nguồn vốn đầu tư khoảng 100.000 tỷ đồng.

Thực tế cho thấy, sự phát triển mạnh mẽ các dự án condotel trong hơn 10 năm qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong giai đoạn 2008 - 2013, chủ đầu tư chỉ thực hiện phương thức huy động vốn đầu tư tài chính của các nhà đầu tư để thực hiện dự án và phân chia lợi nhuận, rủi ro theo tỷ lệ vốn góp, chứ không huy động vốn hoặc bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay đã xuất hiện phương thức chủ đầu tư huy động vốn, bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp khi Nhà nước chưa hoàn chỉnh khung pháp lý để điều chỉnh loại hình dự án này.

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), hiện một số khu du lịch nghỉ dưỡng lớn có đồng thời tới 4 loại cơ sở lưu trú du lịch gồm: khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và nhà phố du lịch. Trong số đó, chủ đầu tư đã huy động vốn, bán căn hộ du lịch condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng nên Nhà nước cần quy định cơ chế quản lý vận hành phù hợp.

Bởi vậy, HoREA đề nghị sử dụng khái niệm căn hộ du lịch (condotel) trong các văn bản pháp luật để gọi chung cho cả 3 loại cơ sở lưu trú du lịch gồm: căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và nhà phố du lịch cho thuận tiện.

Liên quan đến loại hình này, gần đây, Bộ Công an đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường quản lý Nhà nước đối với dự án căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) từ khâu quy hoạch dự án, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng đến quản lý kinh doanh, vận hành và quản lý cư trú. Trước mắt, Bộ Công an kiến nghị không nên phát triển thêm các dự án condotel, tourist villa và officetel, không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.

Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA bày tỏ, nếu “hợp thức hóa” các dự án condotel thành nhà ở như trường hợp một địa phương đã cho phép chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng từ tòa nhà “căn hộ du lịch condotel đã được xây dựng” thuộc khu vực được quy hoạch phát triển khu du lịch thành “tòa nhà căn hộ chung cư” thì sẽ phá vỡ quy hoạch. Điều này còn làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, nhất là làm giảm đi giá trị của cả khu vực được quy hoạch phát triển du lịch, kinh doanh dịch vụ, thương mại cũng như nguồn thu bền vững cho ngân sách Nhà nước.          

Ông Châu khẳng định, khâu lập quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đã được quy định rất chặt chẽ và đồng bộ tại Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, trong thực tiễn có những khu vực đã được quy hoạch phát triển du lịch, nhưng nay không còn phù hợp thì vẫn có thể được xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất khác.

Lẽ dĩ nhiên việc điều chỉnh quy hoạch phải đảm bảo đúng pháp luật, có căn cứ khoa học, thực tiễn và tuân thủ quy trình xét duyệt chặt chẽ chứ không thể tùy tiện “hợp thức hóa” - ông Châu cho hay.

Từ đầu năm 2019, UBND TP Đà Nẵng đã quyết định cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn (condotel - không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thuộc dự án Cocobay Đà Nẵng thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% căn hộ chung cư…

Nhiều chuyên gia cho rằng, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch thành đất ở được cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài là vô lý, bóp méo quy hoạch. Khi điều chỉnh hàng chục nghìn căn condotel sang chung cư sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, ảnh hưởng tới chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi thông tin thêm, không chỉ riêng tại dự án Cocobay Đà Nẵng, Bộ Xây dựng còn tiếp nhận rất nhiều dự án đề nghị điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở với khối lượng rất lớn, lên tới hàng chục nghìn căn.

Đề cập vấn đề này, luật sư Nguyễn Đức Hồng Sơn - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, lo ngại của Bộ Công an trong việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ condotel, officetel là hoàn toàn có cơ sở. Bởi đất xây dựng dự án condotel, officetel là đất thương mại, dịch vụ, không thể coi đó là đất ở.

Đất thương mại, dịch vụ khác hoàn toàn với đất ở, không thể cấp sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người mua căn hộ đó. Hiện chưa có quy định nào về vấn đề này và ngay như văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ dừng lại ở bước hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ ngành chứ không mang tính chất văn bản pháp quy.

Có một số địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu từng cấp sổ cho dự án condotel và đang phải xử lý quyết định sai lầm này.

Luật sư Trương Anh Tú thẳng thắng bày tỏ, nhiều địa phương đã đánh tráo khái niệm để bằng cách này hay cách khách công nhận tính chất pháp lý của sản phẩm condotel, officetel. Tuy nhiên, vẫn không thể coi đất thương mại, dịch vụ là đất ở.

Dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Vậy, cấp giấy chứng nhận cho condotel sẽ theo loại hình nào là câu hỏi chưa có lời giải đáp. Bởi nếu áp dụng tổng thể các quy định của pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó thì điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay.

Với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Theo đó, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Điều này lại hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp… - luật sư Trương Anh Tú phân tích.

Lúc này, không có cách nào khác là chờ đợi việc hoàn thiện khung pháp lý để điều chỉnh loại hình căn hộ du lịch. Có như vậy, người mua "sản phẩm" này mới yên tâm được bảo vệ quyền lợi, tránh bị lợi dụng bởi sự thiếu minh bạch trong suốt thời gian qua.