‘Cú hích’ pháp lý về nhà ở cho thuê

Quyết định "thí điểm chuyển đổi dự án nhà ở để bán sang nhà ở cho thuê" vừa được Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ ban hành được coi là "cú hích" pháp lý quan trọng để giải quyết bài toán nhà ở cho đô thị Việt Nam. Quyết định này được kỳ vọng sẽ từng bước thay đổi quan niệm về nhà ở của người dân, theo đó nhà ở không nhất thiết phải là nhà thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình. Đây là tín hiệu vui cho thị trường bất động sản năm 2013.


Nhà ở cho thuê - thêm lựa chọn cho người dân


Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: Năm 2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành từ 1/7/2006) quy định Nhà nước có chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở hiện nay chưa có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại để cho thuê.



Trong những năm qua, doanh nghiệp bất động sản hầu như chỉ quan tâm xây dựng nhà ở thương mại để bán mà chưa chú trọng đến phát triển nhà ở cho thuê. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt với những đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, không có khả năng về tài chính để mua nhà ở thương mại theo giá thị trường. Nguyên nhân cơ bản là các doanh nghiệp không mặn mà với loại hình nhà ở cho thuê bởi tâm lý “thả gà ra đuổi”. Việc đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, nhưng hiệu quả đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn dài trong khi nhà đầu tư phải vay vốn của các tổ chức tín dụng với lãi suất cao nên khó hấp dẫn.

Hiện quỹ nhà ở cho thuê trên toàn quốc chỉ chiếm hơn 6,3 % tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở; trong đó, thành phố Hà Nội chiếm 14%, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%. Quỹ nhà ở cho thuê chủ yếu được hình thành từ nguồn do Nhà nước đầu tư như xây dựng ký túc xá cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng và công nhân khu công nghiệp thuê. Bên cạnh đó phải kể đến sự tham gia các hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tự phát để cho thuê nhưng hầu hết đều không theo quy hoạch, không bảo đảm tiêu chuẩn và điều kiện ở tối thiểu theo quy định.

Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, phát triển nhà ở cho thuê là giải pháp quan trọng để giải quyết vấn đề nhà ở tại khu vực đô thị. Theo cơ quan thống kê của Liên Hợp quốc (UN- Habitat), tỷ lệ người thuê nhà để ở tại các nước phát triển cao hơn tỷ lệ người thuê nhà tại các nước đang phát triển. Tại Mỹ,̀ tỷ lệ người thuê nhà ở là 32%; tại Đức tỷ lệ người thuê nhà ở là 57%. Trung bình người thuê nhà ở 27 nước EU là 26,5%... Để khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, các nước đều có các chính sách ưu đãi, đồng thời xây dựng khung pháp lý về nhà ở cho thuê để bảo vệ quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê nhà ở.


Thời gian tới, tại Việt Nam, người thuê nhà sẽ được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại ngân hàng thương mại Nhà nước với số vốn vay tối đa không vượt quá 80% giá trị hợp đồng cho thuê theo hợp đồng trọn gói; không vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê trả tiền hàng tháng để đặt cọc (nếu có). Đặc biệt, khách hàng còn được hỗ trợ vay vốn ưu đãi để mua nhà ở đang thuê tại dự án này nếu chủ đầu tư triển khai bán nhà ở theo quy định.


Cần thêm chính sách hỗ trợ


Kết quả kiểm tra, rà soát các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước cho thấy, số lượng hàng tồn kho chủ yếu là quỹ nhà ở thương mại. Để góp phần giải quyết lượng hàng tồn kho mà các chủ đầu tư chưa bán được thì việc khuyến khích chuyển đổi dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán sang phương thức cho thuê là một trong những giải pháp hợp lý và cần thiết, nhằm tăng nguồn cung nhà ở dành để cho thuê, đáp ứng nhu cầu thiết thực của đại đa số các tầng lớp dân cư, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp.


Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, xác định tầm quan trọng của việc khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030, trong đó đã đề ra chiến lược hành động đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương mại do các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà nước. Chiến lược cũng đã đề ra mục tiêu cụ thể đến năm 2015 phấn đấu đạt tỷ lệ nhà ở cho thuê khoảng 20%, đến năm 2020 đạt khoảng 30% tổng qỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên.


Việc phát triển nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ từng bước thay thế quan niệm có nhà ở phải thông qua việc sở hữu riêng của cá nhân, hộ gia đình. Đây cũng là xu hướng phát triển tất yếu của nhiều quốc gia trên thế giới. Do đó, Nhà nước phải thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là phát triển nhà ở cho thuê theo dự án, theo quy hoạch được duyệt thì mới góp phần thúc đẩy phát triển đô thị văn minh, hiện đại, góp phần điều chỉnh được quan hệ cung - cầu về nhà ở, từ đó có thể giúp điều chỉnh hạ giá mua bán nhà ở thương mại, đồng thời tạo điều kiện để những người có khó khăn về nhà ở có thể tạo lập được chỗ ở ổn định, góp phần vào việc thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội.


Trước mắt, việc triển khai thực hiện thí điểm chuyển đổi dự án nhà ở thương mại để bán sang nhà ở cho thuê tại thời điểm này đang rất cần thiết nhằm đúc rút kinh nghiệm, phục vụ công tác nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại để cho thuê trong thời gian tới.


Bởi vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều chính sách hỗ trợ nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho thuê. Điển hình như với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê tại các khu công nghiệp được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng dự án nhà ở cho thuê thí điểm; trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất thì được khấu trừ các chi phí phải nộp hoặc ngân sách địa phương hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp.

Còn dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực đô thị để cho thuê được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm đối với diện tích đất xây dựng dự án nhà ở cho thuê thí điểm; trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất thì được khấu trừ dần tiền thuê đất hàng năm đối với khoản tiền sử dụng đất đã nộp.

Các doanh nghiệp còn được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở cho thuê; được vay vốn với lãi suất ưu đãi tại ngân hàng thương mại Nhà nước (tối đa không quá 70% tổng mức đầu tư của dự án); được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành từ vốn vay trong phạm vi dự án nhà ở cho thuê thí điểm làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó; được phép bán nhà ở tại dự án nhà ở cho thuê thí điểm sau thời hạn tối thiểu là 5 năm...

Chọn thí điểm 5 dự án


Bộ Xây dựng vừa thống nhất đề nghị lựa chọn 5 dự án để triển khai thực hiện thí điểm chuyển đổi dự án nhà ở thương mại để bán sang nhà ở cho thuê. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, các dự án được lựa chọn thí điểm là những dự án đã hoàn thành hoặc đang triển khai thi công, nhưng chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng, hiện đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ và có nhu cầu được chuyển thành nhà ở cho thuê.


Hai trong số 5 dự án được chọn thí điểm nằm trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh là Bee home 1 tại VK 928 đường Thân Nhân Trung, quận Tân Bình; Bee home 2 tại 359 Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp đều do Tập đoàn CT goup làm chủ đầu tư. Chủ đầu tư Tổng công ty Viglacera cũng có 2 dự án trên cùng địa bàn Bắc Ninh được đề xuất gồm: Khu nhà ở và dịch vụ khu công nghiệp Tiên Sơn và Khu nhà ở cán bộ công nhân viên khu công nghiệp Yên Phong. Tiếp đến là dự án khu nhà ở công nhân, chuyên gia và thương mại dịch vụ Bình Minh tại xã Mỹ Hòa, huyện Bình Minh (trong khu công nghiệp - Cảng và khu nhà ở công nhân, chuyên gia và thương mại dịch vụ Bình Minh) tỉnh Vĩnh Long do Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư.


Bộ Xây dựng cho biết, giá thuê nhà tại các dự án thí điểm được xác định trên các thông số cơ bản như: quy mô hộ gia đình bình quân khoản 3-4 người/hộ, thu nhập trung bình của hộ gia đình đạt khoảng 8 triệu đến 10 triệu đồng/tháng. Theo kinh nghiệm của các nước, trong cơ cấu thu nhập của người lao động thì chi phí cho nhà ở chiếm từ 20-30%. Còn đối với hộ gia đình người lao động ở Việt Nam, chi phí hợp lý dành cho nhà ở khoảng 2,5 - đến 3 triệu đồng/tháng/hộ gia đình. Theo tính toán, suất đầu tư căn hộ chung cư khoảng 40 m2 sàn xây dựng với lãi suất vay vốn đầu tư là 6% thì thời gian khấu hao bình quân từ 12 - 15 năm. Bởi vậy, Bộ Xây dựng đề xuất với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp để cho thuê thì giá cho thuê tối đa là 35.000 đồng/m2/tháng. Do loại dự án này được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nên đối với căn hộ khoảng 40m2 sàn xây dựng, có thể bố trí được 4-5 người ở thì mỗi cá nhân chỉ phải đóng khoảng 300.000 - 350.000 đồng/tháng. Giá thuê nhà ở tại khu vực đô thị tối đa là 65.000 đồng/m2/tháng vì loại dự án này không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tất cả mức này đã bao gồm chi phí bảo trì, quản lý vận hành nhà ở và các thuế mà bên cho thuê phải nộp cho Nhà nước theo quy định.


Để chủ động trong việc triển khai việc thí điểm, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các địa phương lựa chọn thêm một số dự án nhà ở thương mại để bán, đã hoàn thành xây dựng hoặc có tiến độ thi công bảo đảm hoàn thành trong năm 2013 để báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép được thực hiện thí điểm theo các cơ chế được quy định tại Quyết định này.

Thu Hằng