Cuộc đua thâu tóm quỹ đất sẽ thay đổi diện mạo thị trường nhà ở

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty Tư vấn bất động sản Toàn Cầu Jones Lang Lasalle (JLL) nhận xét, để dự báo được hiệu quả hoạt động của một doanh nghiệp cần xem xét hai yếu tố là khả năng phát triển dự án và quỹ đất dài hạn; trong đó, quỹ đất là điều tất yếu để nhà phát triển bất động sản chứng tỏ cam kết trong thời gian dài. Còn năng lực phát triển sẽ được thể hiện qua số lượng các dự án và tỷ lệ bán thành công.

Tuy nhiên, với bối cảnh thiếu hụt quỹ đất ngay cả trước COVID-19, JLL dự báo cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam sẽ tiếp tục sôi động và điều này sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường nhà ở trong 5 năm tới.

Khảo sát của JLL cho thấy, mặc dù dịch COVID-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều loại hình kinh doanh nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sôi động với các giao dịch đất đai quy mô lớn. Quy mô giao dịch tính theo diện tích đất đã tăng lên đáng kể trong giai đoạn từ năm 2020 đến nay.

Theo JLL nhận định, quỹ đất tại các đô thị lớn như Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội ngày càng khan hiếm trong khi giá đất không ngừng tăng cao. Nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng và chuyển sang các điểm đến mới đầy tiềm năng như khu vực tỉnh vệ tinh, các vùng ven biển miền Trung hay thậm chí là khu vực Tây Nguyên.

Thực tế hai năm qua đã ghi nhận nhiều giao dịch đáng chú ý trên thị trường. Đầu năm 2021, Vinhomes (mã chứng khoán HOSE) - một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam cả về số lượng căn hộ đã chào bán và quỹ đất hình thành trong tương lai đã công bố việc mua lại Khu đô thị Đại An tại tỉnh Hưng Yên - vùng vệ tinh phía Đông Hà Nội.

Tại Báo cáo Thường niên Vinhomes 2020 ghi nhận, giá trị ước tính của thương vụ này là 3.100 tỷ đồng. Dự án Khu đô thị Đại An có tên là Vinhomes Dream City được coi là dự án lớn nhất sẽ ra mắt vào nửa cuối năm 2021.

Vinhomes Dream City có tổng quy mô 486 ha, cung cấp các sản phẩm đa dạng như căn hộ, biệt thự, nhà phố và shophouse. Điểm độc đáo của dự án này là quần thể bể bơi tạo sóng lớn nhất thế giới với quy mô lên đến 18,1 ha.

Tại khu vực phía Nam, Tập đoàn Nam Long Group (mã chứng khoán NLG) - một trong những nhà phát triển nhà ở bình dân uy tín cũng công bố việc thâu tóm toàn bộ cổ phần của dự án 170 ha tại tỉnh Đồng Nai từ Keppel Land.

Theo kế hoạch của doanh nghiệp này, dự án mang tên Thành phố Izumi sẽ được phát triển bởi Nam Long với sự "bắt tay" cùng Tập đoàn Hankyu Hanshin Properties đến từ Nhật Bản; trong đó, Nam Long có 65,1% cổ phần và Hankyu Hanshin 34,9% cổ phần với tổng vốn đầu tư lên đến 18.600 tỷ đồng.

Cùng đó, các thành phố ven biển miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn cũng đang dần trở nên sôi động với nhiều thương vụ lớn. Đơn cử là Tập đoàn Danh Khôi (mã chứng khoán NRC) đã mua lại tòa tháp ven sông tại Đà Nẵng có diện tích khoảng 0,3 ha từ Công ty TNHH Đầu tư Sun Frontier. Trước đó, nhà phát triển này cũng đã thâu tóm hơn 11.000 m2 đất tại khu dân cư Cồn Tân Lập tại Nha Trang từ Công ty CP Sông Đà Nha Trang.

Trong báo cáo thường niên năm 2020 của nhiều chủ đầu tư danh tiếng như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, DIC Corp cũng đã công bố những chiến lược đầy tham vọng với việc tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho tương lai.

Trước xu hướng của cuộc đua thâu tóm quỹ đất, JLL nhận xét, Việt Nam có tầng lớp dân số trẻ, sinh sống chủ yếu trong các thành phố lớn với tốc độ đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Điều này sẽ thúc đẩy xu hướng phát triển nhà ở ra các tỉnh vệ tinh có kết nối thuận tiện với thành phố, như một dự án tích hợp quy mô lớn với đầy đủ tiện nghi bên trong nội khu hoặc là nơi nghỉ dưỡng cuối tuần.

Các hoạt động mua bán bất động sản nhộn nhịp sẽ làm thay đổi thị trường nhà ở. Trong khi Vinhomes tiếp tục dẫn đầu thị trường với thị phần đáng kể thì những chủ đầu tư khác như Novaland và Nam Long sẽ có khả năng tăng thứ hạng rất nhanh với danh mục đầu tư ngày càng mở rộng.

Đa số các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, có chiến lược phát triển bền vững. Do đó, JLL dự báo, giai đoạn phát triển tiếp theo của thị trường nhà ở sẽ có nhiều sản phẩm lượng tốt hơn phục vụ cho người dân.

Mặt khác, nhìn vào hiệu suất đầu tư cổ phiếu của một số nhà phát triển bất động sản tiềm lực mạnh cũng ghi nhận các cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp này đều vượt trội hơn so với chỉ số VN-Index. Điều này thể hiện triển vọng tích cực và khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới.

Điển hình như thương vụ Tập đoàn Dragon Capital mua lại khoảng 10% cổ phần của Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã chứng khoán AGG). Trước đó, An Gia đã mạnh tay thâu tóm quỹ đất tại 4 dự án với quy mô lên đến 41 ha trong giai đoạn 2019 - 2020 và đang tiếp tục đàm phán mua thêm 45 ha tại Tp. Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương.

Theo ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia, M&A (mua bán và sáp nhập) dự án là cách thức để An Gia tạo lợi lợi thế và cụ thể hóa các chiến lược kinh doanh của mình. Thông qua các thương vụ M&A, công ty sẽ tiết kiệm được thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết được những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng.

"Trong vòng 3 năm tới, An Gia dự kiến dành từ 3.000-5.000 tỷ đồng phục vụ hoạt động M&A dự án để mở rộng quỹ đất, tạo nền tảng đột phá cho giai đoạn tiếp theo", ông Sáng khẳng định.

Tương tự, tập đoàn Nam Long Group đã phát hành thành công cổ phiếu với giá 35.000 đồng/cổ phiếu, thấp hơn thị giá khoảng 35% cho nhiều quỹ đầu tư tên tuổi như Dragon Capital, Pyn Elite Fund, Kim Investment Fund.

Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội Lê Phương Lan nhận định, nhà ở đô thị sẽ là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam. Nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic cũng tăng nhanh trong hơn một năm trở lại đây.

Hiện đang là thời điểm vàng cho hoạt động M&A khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Đại dịch đã mang đến cơ hội M&A các khu nghỉ dưỡng đã vận hành có vị trí đắc địa, dòng tiền quá khứ tốt với giá giao dịch ở mức hợp lý. Điều mà trước kia rất khó có thể tìm được người bán.

Cơ hội vẫn dành cho các nhà đầu tư sẵn sàng chờ sự bật lại của thị trường. Trong thời gian tới, thị trường có thể sẽ ghi nhận những thương vụ chuyển nhượng lớn trong lĩnh vực khách sạn và nghỉ dưỡng. Trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ nằm tại các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng hoặc tài sản hoàn thiện đang hoạt động - bà Lan phân tích.

Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam của JLL Trang Bùi thì cho rằng, với nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam vẫn là thị trường chiến lược đầy tiềm năng. Nhiều tập đoàn bất động sản nước ngoài như Keppel Land, Capital Land, Gamuda... tiếp tục cam kết đầu tư cũng như tìm kiếm hạng mục đầu tư mới tại Việt Nam. Trước đây, họ tập trung đầu tư chủ lực ở mảng bất động sản thương mại, nhà ở và đang mở rộng sang mảng khu công nghiệp, logisitics.

Nhìn vào bức tranh tổng thể, các nhà phát triển có thể kỳ vọng về tốc độ phát triển nhanh của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Việc tìm mua được quỹ đất tốt không chỉ dựa vào nguồn tài chính mà còn cần có chiến lược kinh doanh rõ ràng và bền vững, tầm nhìn dài hạn, năng lực phát triển, am hiểu thị trường sâu sắc. Đặc biệt, khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp là điều không thể thiếu đối với bất kỳ chủ đầu tư nào để thành công trong ngắn hạn và dài hạn - các chuyên gia của JLL nhận định.