Dư địa lớn cho thị trường bất động sản

Nỗi lo về vốn cũng được thị trường dần thích nghi và hóa giải khi hai năm liên tiếp ngân hàng thực hiện siết tín dụng cho vay bất động sản. Bởi khác với giai đoạn điều hành mệnh lệnh “giật cục” ban đầu, dòng vốn cho bất động sản tuy hạn chế nhưng từ tốn hơn, không khóa van hoàn toàn. 

Để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, khoảng hai năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án. Bên cạnh đó, là huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng. Điều này đã tạo niềm tin để các doanh nghiệp bất động sản duy trì hoạt động và gặt hái thành quả.

Đáng chú ý, theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) quý I đạt 10,8 tỷ USD, tăng 86,2% so với cùng kỳ năm 2018. Trong số này, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư 778,2 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam nhận xét, từ khi có Luật Nhà ở, bình quân mỗi năm cả nước đã phát triển thêm khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở. Theo Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, mục tiêu mỗi năm cũng sẽ tăng trung bình 1 m2/người. Như vậy, giai đoạn từ nay về sau, mục tiêu là phát triển 100 triệu m2 nhà ở/năm, chưa kể các công trình văn phòng dịch vụ, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ, giao thông, đô thị khác.

Đây là cơ hội và mảnh đất màu mỡ để các doanh nghiệp nước ngoài quan tâm, nhất là khi Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập sâu rộng, tích cực thực thi các hiệp định thương mại thế hệ mới song phương và đa phương. Bối cảnh đó đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, mở ra nhiều cơ hội cho người nước ngoài vào mua nhà và đầu tư FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Khảo sát của Công ty JLL cho thấy, trong quý I/2019, số lượng doanh nghiệp mới trong lĩnh vực bất động sản được ghi nhận là 1.548 đơn vị, tăng 26,3% so với cùng kỳ năm 2018. Cùng đó, tỷ lệ đô thị hóa tiếp tục gia tăng nên ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình.

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung sẽ phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.

Chuyên gia của Công ty JLL dẫn chứng, tại TP Hồ Chí Minh, sự sụt giảm từ nhu cầu mua đầu tư thể hiện rất rõ sau một thời gian tăng trưởng mạnh. Mặt bằng giá mới ở phân khúc căn hộ cao cấp đã khiến kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn cho dù mục đích là đầu tư bán lại hoặc cho thuê.  

Tại thị trường Hà Nội, phân khúc bình dân đạt mức hấp thụ lên đến 76% trên tổng lượng căn hộ bán ra, cao gần gấp 2 lần so với quý IV năm 2018. Phần lớn lượng bán ghi nhận đến từ các dự án đã hoặc sắp hoàn thành. Nhu cầu mua để ở duy trì ở mức tốt, trong khi nhu cầu mua đầu tư đang có xu hướng giảm dần trong những quý gần đây. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đưa ra chiến lược sản phẩm vừa túi tiền bằng cách thu nhỏ diện tích căn hộ để nhắm đến thị phần gia đình trẻ.

Trước thực tế này, chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường. Các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Ngoài ra, xu thế xây dựng đô thị xanh, thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng. 

Còn với hiện tượng sốt đất nền tại nhiều địa phương thời gian qua, ông Nam cho rằng, phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực. Các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

Hiện tại, hoạt động điều hành của chính phủ, xây dựng cơ cấu hàng hóa của chủ đầu tư, hoạt động giao dịch của khách hàng, người dân đang đi đúng hướng, tạo cơ hội cho những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc. Điều này thể hiện rõ nhất qua các chính sách siết chặt vốn, thủ tục hành chính của Nhà nước - ông Nam phân tích.

Bởi vậy, nhiều doanh nghiệp thể hiện sự linh hoạt với thị trường. Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn và cơ cấu sản phẩm sát với nhu cầu ở thực của người dân. Mặt khác, khách hàng, người dân cũng bắt đầu có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào bất động sản.

Quý I, thị trường bất động sản vẫn duy trì trật tự và ổn định, nguồn cầu và cung lớn nhưng thanh khoản vẫn tủ đầu tư chọn được đúng vị trí, cơ cấu hàng hóa và thời điểm để phát triển dự án phù hợp... Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, thị trường bất động sản đều có đà phát triển tốt nếu tiếp tục có sự kiểm soát và điều chỉnh hợp lý.

Đáng chú ý, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ tạo độ mở cho thị trường phát triển mạnh hơn - ông Nam chia sẻ.