Giải quyết bài toán về hạ tầng giao thông để giảm 'sức ép' cho vùng lõi nội đô

Thực trạng thị trường bất động sản

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường BĐS đến đầu năm 2024 đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, cần thời gian dài để khắc phục, nhất là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân, giá phù hợp đang có nhu cầu rất lớn.

Qua tìm hiểu, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018 - 2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018, xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án chung cư mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, có giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân dới 25 triệu
đồng/m2.

Tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng đã đẩy giá BĐS lên cao thời gian qua, nhất là phân khúc căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng giá cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thật về nhà ở. Thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho gia tăng, khiến doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, dang dở, ảnh hưởng trực tiếp tới 40 ngành nghề nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất...

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp BĐS cần giảm giá bán, trong khi các cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ, thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích an cư, sản xuất kinh doanh. 

Thực tế hiện nay, giá căn hộ chung cư khó giảm, bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm, nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân... liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao, đảm bảo lợi nhuận. 

Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới, do thủ tục pháp lý kéo dài, trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này có lợi thế quyết định giá...

Hướng tới sự công bằng và minh bạch

Theo các chuyên gia BĐS, giá BĐS sẽ hạ khi nhu cầu người mua thật dịch chuyển từ vùng lõi các đô thị sang khu vực ven trung tâm, nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất mới, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark... Giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, đã và đang thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến đến sinh sống và làm việc.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại, nhờ đà phục hồi của thị trường và nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp, hạn chế.

Trong bối cảnh không gian sống và tiện ích vùng lõi không còn đủ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận đi xa trung tâm để được sống trong không gian sống xanh, giảm ùn tắc, ô nhiễm. Nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc, thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô sẽ là xu hướng tất yếu từ năm 2024, góp phần giảm áp lực về hạ tầng cho nội đô, kéo giảm mặt bằng giá BĐS.

Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng; mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng, để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị.; đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án BĐS. Riêng các doanh nghiệp BĐS cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, thực hiện đúng trách nhiệm xây dựng hạ tầng.

Ba bộ luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS vừa thông qua, cùng có hiệu lực ngày từ năm 2025 sẽ giải quyết được nhiều bài toán và tháo gỡ được vướng mắc đồng bộ, hỗ trợ các doanh nghiệp tiếp cận đất đai thuận lợi hơn. Khi đó, nguồn cung có thể sẽ tăng lên và giải quyết được tình trạng khan hiếm nhà ở như hiện nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc thông qua các luật quan trọng thể hiện sự công khai, minh bạch, cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng tham gia thị trường. Thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu, lợi thế kinh doanh BĐS sẽ dành cho các doanh nghiệp kinh nghiệm, có năng lực và úy tín, tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường.