Hệ lụy từ giá đất 'tăng ảo'

Giá bất động sản tăng nóng

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, giá các phân khúc bất động sản (BĐS) tại một số khu vực từng là điểm nóng của thị trường BĐS Hà Nội hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới cao như tại huyện Đông Anh, giá đất gần chân cầu Nhật Tân, vị trí kinh doanh có mức giá từ 120 - 150 triệu đồng/m2; đất mặt tiền Đông Trù (xã Đông Hội) đang được rao bán từ 55 - 70 triệu đồng/m2; đất thuộc xã Nguyên Khê, ví trí mặt tiền đường hai ô tô tránh nhau cũng đang được chào bán từ 50 - 60 triệu đồng/m2... tăng tới 20 - 30% so với cuối năm 2021.

Hoạt động tìm kiếm, giao dịch đất nền vùng ven Hà Nội cũng đang bắt đầu sôi động ngay sau Tết Nguyên đán, nhất là tại các huyện Sóc Sơn, Hoài Đức, Mê Linh, Sơn Tây… chạy theo thông tin quy hoạch sắp lên quận của các địa phương này và thành phố đang nghiên cứu phát triển mô hình "thành phố trong thành phố", khiến nhiều dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm cả chục năm nay cũng được môi giới, quảng cáo, thổi giá đất tăng lên chóng mặt.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tượng tăng giá đất, thậm chí "sốt giá" đã xảy ra từ cuối năm 2021. Trong đó, giá đất nền tại một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như ở các vùng ven đô Hà Nội như: Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)… Thực tế, tình trạng tăng giá đất đã nhanh chóng tác động tới nhu cầu thực của người dân. Trong khi nhà đầu tư mua đất đầu cơ bỏ hoang, thì người có nhu cầu thực không thể mua được nhà, an cư…

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), so với hai năm trước, giá đất có tăng, nhưng đây là tăng do xu hướng chung. Từ năm 2020 đến nay, qua 2 năm đại dịch, nguồn cung BĐS hạn chế, nhiều dự án, khu đô thị chưa hoàn thành sản phẩm, trong khi nhu cầu cả người có nhu cầu thực lẫn đầu tư đều tăng. Nguồn cung chưa đáp ứng nguồn cầu dẫn đến việc tăng giá.

Nhiều hệ lụy 

Các chuyên gia BĐS cho biết, giá BĐS tăng cao thời gian qua đã khiến khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó khăn hơn, về lâu dài sẽ tạo ra nhiều hệ lụy và sự chênh lệch giàu nghèo. Bên cạnh đó, giá đất tăng không đúng giá trị thực đang dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà ở giá thấp. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp, lồng ghép vào việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở trong thời gian tới, nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo cơ chế cho phát triển loại hình nhà ở này.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển nhanh hiện nay làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. Thế nhưng, mức tăng giá đất hiện nay đang không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Tức là giá trị BĐS sẽ tỷ lệ thuận với việc đầu tư, nhưng trong trường hợp đầu tư 1 mà giá tăng 3 - 4 lần là bất hợp lý. Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn có "độ ảo", có những nơi giá tăng như "dựng đứng" không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.

Qua tìm hiểu, nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung các dự án khan hiếm trong khi lực cầu thị trường mạnh. Song không ít cầu "ảo" đến từ đầu cơ, không hẳn là cầu thật với nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Các dòng vốn đang chảy vào BĐS hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng".

"Người đầu tư thật ít tham gia mà phần lớn là 'cò đất' bán đi bán lại qua tay. Điều này tạo ra hiện tượng "nóng, sốt đất", nhưng người mua thật ít. Các nhà đầu tư cũng nghe ngóng và rút kinh nghiệm từ đợt sốt đất đầu năm 2021, khi nhiều người chạy theo phong trào và đã chịu lỗ", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng đưa ra nhận định, đầu tư vào đất đai mà mang tính đầu cơ, kiếm lời là một trong những nguy cơ, ảnh hưởng tới hoạt động của nền kinh tế trong tương lai. Ngoài ra, giá BĐS tăng còn ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ. Thị trường BĐS và tiền tệ quan hệ lưu thông với nhau, vì vậy, các dòng tiền đổ hết vào thị trường BĐS dễ gây nguy hiểm cho hệ thống tiền tệ, dẫn đến lạm phát.

Để hạn chế rủi ro cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, các chuyên gia kinh tế đều cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng và xem xét bố trí nguồn vốn hợp lý, hạn chế việc đổ tiền vào BĐS, bố trí nguồn vốn hợp lý cho các lĩnh vực kinh doanh sản xuất khác.