Đầu tháng 6, tại dự án CT8A Khu đô thị mới Đại Thanh, huyện Thanh Trì, Hà Nội, khi chủ đầu tư tung ra bán các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 44 - 60 m2 với giá 14 triệu đồng/m2 thì người dân đã chen chân đăng ký mua. Thực tế này cho thấy, nhu cầu của thị trường về nhà chung cư nhỏ, giá rẻ (khoảng 600 triệu đồng/căn) là rất lớn. Và nhà ở diện tích nhỏ có thể giúp doanh nghiệp bất động sản thoát hiểm trong bối cảnh hiện nay.
Cung - cầu nhà ở không gặp nhau
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng về nhu cầu nhà ở thực hiện năm 2009, chỉ riêng lực lượng cán bộ viên chức hưởng lương ngân sách nhà nước đã có khoảng 750.000 người đang có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Trong khi đó, trên thị trường lại đang có khoảng 300.000 căn hộ đang bị ế. Việc cung và cầu không gặp nhau đã khiến thị trường bất động sản (BĐS) lâm vào tình trạng đóng băng nhiều năm nay.
|
Dự án chung cư Đại Thanh, huyện Thanh Trì - Hà Nội với mô hình căn hộ diện tích nhỏ 44- 66m2, giá bán 14-14,3 triệu đồng/m2 bao gồm thuế VAT. |
Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) cho biết, tính đến tháng 9/2011, trên địa bàn thành phố đang tồn đọng khoảng gần 100.000 căn hộ chung cư, trong số này phần lớn là các căn hộ có diện tích lớn, từ 70 - 100 m2/căn.
Trên địa bàn Hà Nội, dù chưa có số liệu thống kê chính thức nhưng với hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới quy mô lớn đã và đang triển khai như đô thị Việt Hưng, Đặng Xá, Văn Khê, Nam Cường, Gelixemco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh... số lượng căn hộ chung cư tồn hiện nay có thể lên đến hàng trăm nghìn căn.
Bà Vân Khánh, sàn giao dịch BĐS Hanoi Home cho rằng, số lượng chung cư tồn ở mức cao mà không thể bán được là do không phù hợp với nhu cầu thị trường. Các đối tượng mua chung cư hiện nay chỉ tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ có giá dưới 1 tỉ đồng/căn. Đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, căn hộ nhỏ, giá trị thấp càng đắt khách.
Khảo sát của Hiệp hội BĐS TP.HCM về nhu cầu và khả năng mua nhà trên địa bàn thành phố vào cuối năm 2011 cũng cho thấy, với giá 15 triệu đồng/m2, chung cư có diện tích 70 - 100 m2 có giá trị từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn không phù hợp với khả năng chi trả của nhiều đối tượng có nhu cầu trên địa bàn. Đặc biệt là khả năng chi trả của người lao động, đối tượng chiếm phần lớn trong nhu cầu cần nhà ở.
Tháo gỡ khó khăn, phát triển nhà ở diện tích nhỏ
Tuy nhiên, bất cập hiện nay là theo khoản I điều 40 Luật Nhà ở quy định: “Căn hộ nhà ở thương mại phải có diện tích không thấp hơn 45 m2/căn hộ (loại nhà này dành cho 3,5 người) và Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323/2004 quy định tỉ lệ các căn hộ có diện tích nhỏ trong một dự án chung cư chỉ được phép bằng 20%...”. Từ các quy định của luật và quy định của Nhà nước, bài toán đặt ra đối với các doanh nghiệp xây dựng là: Nếu chấp hành xây nhà theo luật thì ế, doanh nghiệp phá sản. Còn xây nhà diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thị trường, doanh nghiệp phát triển thì lại phạm luật và các quy định hiện hành.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP.HCM), các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang thực sự rất khó khăn. Bởi sản phẩm thì không bán được, lãi vay ngân hàng vẫn đang phải trả. Khó khăn này đang rất cần Chính phủ, Bộ Xây dựng tháo gỡ.
Trước tình hình khó khăn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay, đề xuất giải pháp của Hiệp hội BĐS TP.HCM (tháng 9/2011) và Công ty địa ốc Đất Lành vừa gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM vẫn là nên cho phép xây dựng các căn hộ diện tích nhỏ 30 - 40 m2. Nếu đề xuất được chấp thuận có thể coi như “mũi tên trúng hai đích”: Một là giúp các doanh nghiệp BĐS có việc làm, sản phẩm làm ra được tiêu thụ tốt, tạo hiệu ứng tích cực với các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, thép, xi măng. Bên cạnh đó, hàng trăm nghìn căn hộ chung cư diện tích lớn hiện nay nếu được chia nhỏ để phù hợp thanh khoản thị trường, việc này giúp các doanh nghiệp khơi thông vốn, giảm nợ xấu ngân hàng...
Trong giải pháp nêu trên, ông Đực cho rằng, nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ đang rất lớn vì nhu cầu căn hộ độc thân (chiếm 8,3% số hộ gia đình), hộ gia đình 2 người (chiếm 18%) và gia đình có 3 người trở xuống (47,4%) nên các đối tượng này mong muốn thị trường có những căn hộ phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng thu nhập và chi trả của họ. Bên cạnh đó, ông Đực cũng cho rằng, không cần thiết phải ấn định tỉ lệ các căn hộ loại A, B, C, D trong một dự án nhà ở, bởi doanh nghiệp sẽ tự cân đối tỉ lệ này dựa trên nhu cầu thị trường, triển vọng của nền kinh tế.
Xuân Hương