Phân khúc bất động sản bán lẻ ngày càng sôi động

Theo ghi nhận của các công ty tư vấn động sản, cùng với tích cực mở rộng các mặt bằng bán lẻ mới, đặc biệt là các đại siêu thị, nhiều chủ đầu tư cũng tiến hành cải tạo và tái cơ cấu mô hình khách thuê.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao dịch vụ Cho thuê Thương mại Savills Việt Nam cho biết, tại cả 2 thị trường Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội, mỗi thành phố khoảng 1,5 triệu m2 diện tích bán lẻ cho thuê luôn duy trì công suất hoạt động trên 90% trong nhiều năm qua, chứng tỏ mô hình trung tâm thương mại quy mô lớn vẫn đang giữ sức hút.

Hiện nay, mảng đầu tư vào trung tâm thương mại quy mô lớn từ 100.000 m2 sàn trở lên (mega-mall) đang thu hút sự quan tâm và nguồn lực của nhiều gương mặt cả trong và ngoài nước như Vincom, Aeon Mall, Central Retails... hay trong tương lai dự kiến có thêm Central Pattana, thành viên khác của Central Group. 

“Đối với các chủ đầu tư trong nước thì thế mạnh lớn nhất là sự hiểu biết về người tiêu dùng cũng như quỹ đất hiện có của chủ đầu tư đó. Ngược lại, về phía chủ đầu tư nước ngoài họ cũng có những điểm mạnh và chiến lược riêng của họ như Aeon, Central Retail là đơn vị đầu tư bán lẻ lâu năm và có tiếng trong thị trường khu vực thì khi vào thị trường Việt Nam thì vẫn giữ thế mạnh đó”, bà An phân tích. 

Đối với các chủ đầu tư, bà Từ Thị Hồng An cũng chỉ ra một số thế mạnh của các nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư Việt Nam trong lĩnh vực bán lẻ. Nhóm nhà đầu tư ngoại là kinh nghiệm và thương hiệu lâu năm trong khu vực. Trong bán lẻ thì uy tín và kinh nghiệm đóng vai trò lớn trong việc phát triển và vận hành. Ngược lại, đối với các nhà đầu tư Việt Nam, thế mạnh chủ yếu là quỹ đất đang có, đảm  bảo trong việc bao phủ trong lĩnh vực bán lẻ.

Bên cạnh những tiềm năm phát triển hấp dẫn này, có nhiều yếu tố quan trọng các nhà phát triển cần chú ý để các trung tâm thương mại vững chãi trong môi trường bán lẻ đang còn gặp nhiều biến động hiện nay. “Tôi nhận thấy trở ngại lớn nhất trong việc phát triển, vận hành các trung tâm thương mại quy mô lớn đó là chiến lược và tầm nhìn của hoạt động lâu dài. Điều này xuất phát không chỉ nằm từ kế hoạch phát triển ban đầu mà còn nằm ở chiến lược marketing, chiến lược cho thuê... để có được đường đi dài hạn”, bà Từ Thị Hồng An nói. 

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, tính nhất quán trong chiến lược phát triển, chiến lược marketing, chiến lược cho thuê về lâu dài giữ vai trò quan trọng, chứng tỏ sự đầu tư tập trung của chủ đầu tư đó trong việc kinh doanh mặt bằng bán lẻ, thương mại bán lẻ. 

“Có một thực tế cho thấy khi các nhà bán lẻ chuyên nghiệp, các nhà kinh doanh mặt bằng bán lẻ chuyên nghiệp có các chuỗi kinh doanh thương mại khác nhau sẽ tạo ra cách vận hành khá đặc thù và nhất quán. Điều này tạo sự tin tưởng của các nhà bán lẻ khi đưa vào kinh doanh tại các trung tâm thương mại đó. Lợi thế này thể hiện rõ khi khách thuê cân nhắc lựa chọn chuỗi trung tâm thương mại đó với những trung tâm thương mại chỉ có một dự án duy nhất, tạo được chuỗi khách hàng trung thành”, bà An phân tích. 

Theo Báo cáo của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024, nhu cầu tiêu dùng của người dân được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố như mặt bằng lãi suất thấp, tăng trưởng kinh tế cải thiện, tỷ lệ thất nghiệp ở mức thấp và mức thuế VAT điều chỉnh từ 10% xuống 8% cho đến cuối năm 2024.

Thị trường bất động sản bán lẻ, đặc biệt là các trung tâm thương mại tại Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà bán lẻ giúp tỷ lệ lấp đầy và tăng trưởng giá thuê cải thiện. Tại Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung bán lẻ tại khu vực trung tâm chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung, dẫn đến sự gia tăng đáng kể về giá thuê tại khu vực này.

Hiện tại, giá thuê tại khu vực trung tâm đã đạt gần 280 USD/m2/tháng, tăng 18,5% so với năm trước. Với tỷ lệ trống ở mức thấp là 4,6% tại khu vực trung tâm và 7,1% tại các khu vực ngoài trung tâm, giá thuê tại Tp.Hồ Chí Minh đã bắt đầu tăng trưởng kể từ năm ngoái. Các nhà bán lẻ đã hiện diện tại khu vực trung tâm hiện đang tìm kiếm cơ hội tại các khu vực bên rìa trung tâm hoặc các quận, huyện cấp 2 tại Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, nhiều trung tâm thương mại tại Tp. Hồ Chí Minh đang tiến hành cải tạo và tái cơ cấu mô hình khách thuê nhằm tạo không gian cho những thương hiệu mới gia nhập và mang lại những trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng. Trong bối cảnh đó, mức tăng trưởng của giá thuê trong năm 2024 dự kiến sẽ tiếp tục giữ ở mức tích cực trong bối cảnh xu hướng tăng trưởng thuận lợi kể từ năm 2022, với mức tăng 17-18% ở các khu vực trung tâm và 8-9% ở các khu vực ngoài trung tâm.

Qua nghiên cứu với mô hình hoạt động của các trung tâm thương mại, chuyên gia Savills cũng nhận thấy có sự dịch chuyển trong ngành hàng để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người tiêu dùng, đó là sự gia tăng tỉ trọng các ngành hàng về ăn uống, trong khi đó ngành hàng thời trang và bán lẻ có xu hướng giảm.  “Sự phát triển đa dạng của các kênh bán hàng khác đối với mảng thời trang, cũng có tỷ lệ tăng hơn về mảng giải trí, chăm sóc sức khỏe ở trong một số trung tâm thương mại, điều này phản ảnh nhu cầu thực tế của người dùng đối với các dịch vụ được cung cấp ở các trung tâm thương mại ở nhiều khu vực khác nhau”, bà An phân tích.