Tăng sự hấp dẫn với nhà ở xã hội

Chưa thu hút

Sau 6 tháng theo đuổi chương trình ưu đãi để mua nhà ở xã hội (NOXH), chị Lê Thị Tám (quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) đành bỏ cuộc. Chị chia sẻ: “Quy định quá khắt khe. Ngân hàng không duyệt hồ sơ cho vay vì tuy mức lương của tôi đủ điều kiện để mua nhà nhưng lại không đủ điều kiện trả nợ”.

Đại diện Công ty Bất động sản (BĐS) Lê Thành cho rằng, một trong những khúc mắc khiến tốc độ giải ngân gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng rất chậm là những mâu thuẫn trong xác định đối tượng được vay. Vị này phân tích, theo quy định, người có thu nhập thấp là người không thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng). Nhưng với những người có thu nhập như vậy, hằng tháng phải trả nợ khoảng 5 triệu đồng là một gánh nặng. Mặt khác, ngân hàng có tâm lý sợ nợ xấu nên không muốn cho người nghèo vay vốn.

Thực tế, các cá nhân mua nhà dưới 1,05 tỷ đồng/căn hiện rất khó vay gói 30.000 tỷ đồng. Trước đây, Bộ Xây dựng quy định người mua nhà phải chứng minh thu nhập và phải thuộc đối tượng người có thu nhập thấp. Vừa qua, Bộ đã cho phép người thu nhập thấp không cần phải chứng minh thu nhập khi mua nhà ở thương mại, nhưng nếu mua NOXH thì vẫn phải chứng minh thu nhập.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA: “Do ngân sách có hạn, đề nghị Nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư vào NOXH cho thuê và NOXH thuê mua (bán trả góp dài hạn). Đối với loại NOXH xây xong rồi bán thu tiền ngay như phương thức bán nhà thương mại, Nhà nước nên hoàn thiện cơ chế phù hợp để mời gọi các DN, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa”.

Về phía các doanh nghiệp (DN), theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HOREA), khi thị trường BĐS khủng hoảng vì “bí” đầu ra, các chủ đầu tư thi nhau chuyển đổi nhà ở thương mại sang NOXH để xử lý hàng tồn kho, nợ xấu và cắt lỗ. Tuy nhiên, do thủ tục hành chính cho việc chuyển đổi này quá rườm rà nên đã vô tình làm mất “cơ hội vàng” cho NOXH phát triển.

“Việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NOXH phải được cấp tỉnh thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng. Bộ Xây dựng có văn bản chuyển Ngân hàng Nhà nước, sau đó Ngân hàng Nhà nước có văn bản chuyển đến ngân hàng thương mại thì mới xong thủ tục giải quyết cho DN”, ông Châu cho hay.

Đến nay, thị trường BĐS đang phục hồi nên sẽ rất khó thu hút DN chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án NOXH. Lợi nhuận thấp được cho là nguyên nhân khiến các DN không mặn mà. “Lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án NOXH được tính khoảng 10%, lợi nhuận thực nhận của DN thực tế còn thấp hơn, có trường hợp bị lỗ. Ngoài ra, theo quy định, dự án NOXH phải được kiểm toán, một số chi phí thực của DN đã bỏ ra nhưng không được tính đủ”, ông Châu phân tích.

Với những vướng mắc đó, một số DN BĐS dù được duyệt dự án NOXH nhưng đã xin rút khỏi chương trình như dự án Trịnh Đình Trọng (quận Tân Phú) của Công ty cổ phần 584.

Kiến nghị kéo dài thời gian giải ngân

Theo báo cáo của HOREA, tính đến hết ngày 15/9, TP Hồ Chí Minh mới giải ngân được gần 2.563 tỷ đồng từ gói 30.000 tỷ đồng (8,54%). Cụ thể, cho cá nhân vay hơn 1.921 tỷ đồng và cho 5 DN vay hơn 641 tỷ đồng.

Còn trên cả nước, theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 30/9, gói 30.000 tỉ đồng đã giải ngân được 12.293 tỉ đồng (hơn 40%). Cụ thể, đối với tổ chức, DN, các ngân hàng đã giải ngân cho 46 dự án vay 3.144 tỉ đồng và cho 28.922 hộ gia đình, cá nhân vay 9.149 tỉ đồng.

Trong khi đó, gói 30.000 tỷ đồng chỉ có hiệu lực giải ngân trong thời hạn 3 năm, kể từ ngày 1/6/2013 đến hết ngày 31/5/2016 theo quy định tại điều 4 Thông tư 11/2013/TT-NHNN. Ông Lê Hoàng Châu đã kiến nghị Chính phủ gia hạn thời gian giải ngân gói hỗ trợ này thêm 2 năm, đến ngày 31/5/2018 để nhiều người dân có thể vay vốn mua và xây nhà với lãi suất thấp. Ông cũng kiến nghị giảm lãi suất cho vay xuống mức 4 - 4,5% đối với nhà ở thương mại có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng, giảm còn 3 - 3,5% đối với NOXH để phù hợp với thu nhập người dân (hiện là 5%).

Để tháo gỡ điểm nghẽn về xác định đối tượng được mua nhà, HOREA đang kiến nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cho phép đối tượng mua NOXH không phải chứng minh thu nhập vì trên thực tế, khi mua NOXH, người dân đã dùng chính căn hộ để thế chấp.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, sau ngày 30/5/2016, các chính sách NOXH sẽ tiếp tục được triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Ngân hàng Nhà nước cũng phải có quy định các ngân hàng thương mại dành một tỷ lệ tín dụng phù hợp để cho vay đối với NOXH.

Cũng theo ông Hà, gói 30.000 tỷ đồng có hai phần là hỗ trợ vay vốn đối với NOXH và nhà ở thương mại. Vì thế, đối với NOXH sẽ tiếp tục thực hiện theo Luật Nhà ở (sửa đổi). Còn đối với nhà ở thương mại sẽ tùy thuộc vào thị trường, nếu thị trường khó khăn thì Nhà nước tiếp tục hỗ trợ, còn thị trường ổn định thì Nhà nước sẽ xem xét không tiếp tục hỗ trợ tín dụng ưu đãi đối với nhà ở thương mại nữa.