Đằng sau các dự án BT chỉ định nhà đầu tư - Bài cuối: Xử lý triệt để căn bệnh 'trầm kha'

Chưa kể một số doanh nghiệp sau khi được giao đất chỉ chăm chú đầu tư dự án nhà ở (chung cư, biệt thự) để hoàn vốn, sinh lời trong khi lại buông bỏ dự án hạ tầng được giao. Vì thế, không nên tiếp tục đổi đất lấy hạ tầng, thay vào đó bán đất công khai, minh bạch để lấy tiền đầu tư chứ không nhất thiết phải đổi quỹ đất cho doanh nghiệp làm dự án. 

Đặc biệt mới đây, để ngăn ngừa lợi ích nhóm, tham nhũng trong việc triển khai các dự án BT, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 160/NĐ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT. Theo đó, đối với các dự án ký kết trước ngày 1/1/2018, Chính phủ chỉ đạo cho phép tiếp tục việc thanh toán. Còn các dự án ký sau ngày 1/1/2018, Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương rà soát lại các nội dung hợp đồng đảm bảo tuân thủ pháp luật, nếu hợp đồng BT phù hợp thì tiếp tục triển khai, còn nếu nội dung chưa phù hợp thì đàm phán, điều chỉnh lại.

Chính phủ cũng yêu cầu các bộ, ngành, UBND các địa phương và nhà đầu tư dự án BT đảm bảo công khai, minh bạch, đúng quy định pháp luật, không làm thất thoát tài sản công, không để xảy ra tham nhũng, lợi ích nhóm. Trường hợp phát hiện có vi phạm nhưng chưa gây thất thoát tài sản Nhà nước thì điều chỉnh lại hợp đồng BT, còn nếu phát hiện vi phạm thì phải điều chỉnh hoặc huỷ hợp đồng, kịp thời thu hồi tài sản Nhà nước bị thất thoát, đồng thời xử lý nghiêm các tập thể, cá nhân sai phạm.

Nói về sai phạm trong quản lý đất đai trên địa bàn, Bí thư Thành uỷ Tp. Hồ Chí Minh Nguyễn Thiện Nhân đã “bắt bệnh” 6 “công thức” bao gồm: giao đất cho dự án triển khai không đấu thầu mà chỉ định, đã chỉ định giao đất rồi nhưng lại giao giá rẻ, xác định tổng mức đầu tư dự án quá cao, việc xác định không đúng giá trị khởi điểm bán cổ phần, thay đổi vật tư thiết bị máy móc và giao đất khi dự án chưa được duyệt.

Còn theo Kiểm toán Nhà nước, các vi phạm liên quan đến quản lý đất đai chủ yếu do hình thức chỉ định thay cho đấu thầu. Một số dự án tại Tp. Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2013 – 2016 được lựa chọn, chấp thuận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định. Tuy nhiên, việc định giá đất không đúng giá thị trường, chưa đánh giá hết giá trị lợi thế của khu đất dẫn đến thất thu tiền sử dụng đất, thiệt hại cho ngân sách. Bên cạnh đó, một số dự án được chấp thuận cho công ty đang quản lý sử dụng thuê trả tiền hàng năm liên doanh với nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân mới để thực hiện dự án đầu tư có chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng vốn góp thấp hơn vốn điều lệ theo quy định, đã tạo sơ hở, gây thất thoát tài sản Nhà nước.

Từ cuối năm 2017, để hoàn thiện công tác đầu tư công, UBND Tp. Hồ Chí Minh xác định tăng cường lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, hạn chế tối đa việc chỉ định nhà đầu tư. Đồng thời, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận thông tin, tham gia đầu tư và triển khai dự án. UBND thành phố đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng danh mục quỹ đất để công bố công khai làm cơ sở thanh toán cho hợp đồng BT. Cùng đó, giao Sở Tài chính đa dạng hoá phương thức thanh toán hợp đồng BT, đồng thời tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, việc chỉ định nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng ở các vị trí đắc địa mà không qua đấu thầu rộng rãi, công khai đã dẫn đến tình trạng "tay không bắt giặc", chuyển nhượng dự án, bán thầu, chuyển nhượng quỹ đất được thanh toán nhằm trục lợi. Vì vậy, cần phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, nhà thầu công trình BT. Bên cạnh đó, cần bổ sung chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất" vào Luật Đất đai để hoàn thiện luật, từ đó đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ.

Theo Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Giám đốc chương trình MPP, Đại học Fulbright, hầu hết việc thực hiện dự án BT đều có phương thức “đổi đất lấy hạ tầng” và chỉ định thầu chứ không phải đấu thầu. Trong khi chủ đầu tư lại dựa quá nhiều vốn vay ngân hàng. Vì vậy, cần hạn chế tối đa hình thức BT với phương án đổi đất lấy hạ tầng, thay vào đó cần lấy tiền mặt đổi hạ tầng thông qua việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, phát hành trái phiếu công trình. Việc thực hiện dự án BT chỉ nên áp dụng khi có quỹ đất sạch và quỹ đất này phải được bán đấu giá, tiền thu được sẽ thanh toán cho tiến độ đầu tư dự án.

Điều dễ thấy, khi thực hiện dự án BT, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ dùng tài sản công để thanh toán; trong đó có nhà ở và đất đai. Trên thực tế, các dự án BT hầu hết được thanh toán bằng quỹ đất, đặc biệt là quỹ đất sạch do chính Nhà nước bỏ ngân sách đền bù, giải toả. Doanh nghiệp cũng chỉ mặn mà với dự án BT khi được thanh toán bằng các khu đất  bởi lẽ, khả năng sinh lời của đất đai thì vô cùng.

Nếu chỉ cần những cái “bắt tay”, việc buông lỏng quản lý của cơ quan quản lý Nhà nước thì những khu đất có giá trị không qua đấu giá sẽ được giao thẳng cho doanh nghiệp. Hoặc giao không đúng tiến độ quy định trong hợp đồng BT để rồi nhiều doanh nghiệp, chỉ sau những thao tác động thổ, khởi công dự án đã được giao đất và thế chấp đất được giao để lấy tiền triển khai dự án. Căn bệnh “trầm kha” này rất dễ đưa đến “ung nhọt” và đã đến lúc phải xử lý triệt để.