“Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) sẽ có ít nhất một đợt giảm giá căn hộ nữa để thu hút khách mua trong năm 2011…”, nhận định này được Vietrees, một công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP.HCM công bố.
Khách hàng tìm hiểu những thông tin đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Ảnh : Thế Anh – TTXVN |
Thừa nhận khả năng trên của thị trường bất động sản TP.HCM, giám đốc tài chính của một tập đoàn đầu tư bất động sản (BĐS) tại Hà Nội cho biết, thị trường BĐS Hà Nội cũng sẽ giảm giá bởi vào khoảng tháng 5, tháng 6 tới là thời điểm các doanh nghiệp BĐS đáo hạn vốn vay ngân hàng…
BĐS cả hai miền đều ế ẩm
Ông Nguyễn Sơn Trung, Giám đốc Công ty BĐS Đất Nam Đô, chuyên đầu tư và phân phối BĐS tại thị trường TP.HCM cho biết, tại thị trường phía Nam, càng những dự án BĐS cao cấp đang ế ẩm. Điển hình như nhiều dự án cách đây 1 năm bán bằng đôla với giá gần 2.000 USD/m2 thì nay dù đã chấp nhận rao bán với giá 1.200 USD/m2 cũng không dễ bán.
Ở phía Bắc, điển hình là thị trường BĐS Hà Nội, trước tình trạng nếu giữ giá cao sẽ bị đóng băng giao dịch, nhiều chủ đầu tư (CĐT) đã chủ động giảm giá bán căn hộ.
Trên thị trường tự do của Hà Nội, các NĐT đang ôm hàng dù đã chịu giảm giá bán và sẵn sàng giảm tiếp khi khách hàng thực sự có nhu cầu nhưng cũng không phải dễ bán. Đơn cử như căn hộ tại dự án HATUCO (Thanh Xuân), nếu cuối năm 2010 còn bán rất dễ với giá 24 triệu đồng/m2 thì nay NĐT sẵn sàng bán với giá 22 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó gặp khách.
Tại sao các CĐT đã giảm giá và vận dụng nhiều hình thức bán hàng nhưng thị trường căn hộ vẫn ế ẩm? Nghiên cứu của Vietrees phản ánh, đối với nhiều sản phẩm trên thị trường, giá bán thực sự đang vượt xa giá trị thực. Giá căn hộ nhìn chung còn cao so với mặt bằng thu nhập của người mua bình thường - những người có nhu cầu mua để ở thực sự.
Trên thực tế, từ năm 2010, nhiều CĐT đã áp dụng các hình thức đẩy mạnh bán hàng như cùng một cấp độ dự án nhưng chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá, tạo sự chênh lệch giá khác nhau giữa các sản phẩm ở từng phân khu, từng block, tầng căn hộ... nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua. Nhiều CĐT sẵn sàng giảm giá căn hộ, khuyến mãi quà tặng, tặng nội thất, dãn tiến độ và chia thành nhiều đợt thanh toán… Thậm chí, có CĐT còn thay đổi tới 3 đơn vị phân phối tiếp thị nhưng tình hình bán hàng vẫn không được cải thiện.
Nguồn cung ngày càng lớn
Trên địa bàn TP.HCM, theo ước tính của Vietrees, tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2010 lên tới 18.000 căn. Nhưng điều đáng nói là số lượng căn hộ này chỉ bằng một phần nhỏ của số căn hộ đã hoàn thiện có thể đưa ra bán, nhưng các CĐT đều găm lại. Như vậy có thể hiểu là số căn hộ đã hoàn thiện ở TP.HCM nhưng chưa bán còn khá nhiều. Đó là chưa kể vẫn có khoảng 40.000 căn hộ “trôi nổi” đang mua – bán trên thị trường.
Theo dự báo nguồn cung của Công ty CBRE Việt Nam, năm 2011 vẫn là năm bùng nổ các dự án bất động sản tại TP.HCM và các dự án trên địa bàn sẽ tiếp tục cung cấp thêm cho thị trường khoảng 20.000 căn hộ. Theo đó, cộng tất cả số lượng các căn hộ nêu trên, thị trường BĐS TP.HCM hứa hẹn sẽ có cuộc cạnh tranh khốc liệt. Và với mức giá nhà, đất đang bị coi là cao so với thu nhập (thật) của sức cầu, kịch bản giảm giá là điều hoàn toàn có khả năng.
Ông Nguyễn Sơn Trung, Giám đốc Công ty BĐS Đất Nam Đô nói rằng, sở dĩ năm 2010, các CĐT chỉ bán ra số lượng nhỏ so với số căn hộ hoàn thành là bởi sức cầu năm 2010 quá yếu, nếu các CĐT đổ ra nguồn cung lớn sẽ càng khiến giá BĐS trên địa bàn TP.HCM giảm giá. Thứ hai là các CĐT cũng kỳ vọng, sang năm 2011, nếu kinh tế vĩ mô khởi sắc có thể việc bán hàng sẽ thuận lợi hơn.
Thế nhưng, sự kỳ vọng về năm 2011 sáng sủa hơn của các CĐT BĐS cả phía Nam và phía Bắc đã không thành. Lạm phát và các khó khăn của nền kinh tế đã buộc Ngân hàng Nhà nước phải thực hiện chính sách siết chặt tiền tệ. Thật không may, một trong hai lĩnh vực bị coi là điển hình phải siết chặt tiền tệ trong giai đoạn này lại là BĐS.
Tình hình sẽ ngày càng khó khăn
Nghiên cứu các động thái về vĩ mô và tiền tệ năm 2011, TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát Tài chính quốc gia cho rằng, với chủ trương siết chặt tiền tệ, đặc biệt là với BĐS, thị trường này sẽ gặp khó khăn. Theo đó, “các dự án đang vay vốn ngân hàng nên bán bớt, bởi không nên kỳ vọng vào việc sẽ thu hồi được vốn trong một, hai năm tới”, ông Nghĩa nói.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS Bộ Xây dựng cũng cho rằng, năm 2011 vốn sẽ rất khó khăn đối với các dự án mới, thậm chí Bộ Xây dựng khuyến nghị các CĐT dừng khởi công các dự án mới, nhất là các dự án nhà ở cao cấp.
Trao đổi với báo chí mới đây, ông Hà cho rằng, các khó khăn của thị trường BĐS phải sau 6 tháng hay 1 năm mới bộc lộ. Chủ trương siết chặt tín dụng mới chỉ bắt đầu, hiện tại, các CĐT vẫn “sống” được là nhờ vốn dự phòng, tới đây, khi vốn dự trữ cạn, vốn vay mới không có, các khó khăn mới nảy sinh và thị trường sẽ biến động.
Trên cơ sở nguồn cung và chính sách thắt chặt tiền tệ, khảo sát của Vietrees cũng cho rằng, tình hình kinh doanh BĐS nói chung và thị trường căn hộ nói riêng trong năm 2011 sẽ gặp nhiều khó khăn. Và không chỉ đối với phân khúc giá cao và ngay cả với mức giá được xem là trung bình.
Xuân Hương