Thị trường BĐS trầm lắng vì dịch bệnh và pháp lý
Lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, báo cáo của các địa phương gửi Bộ Xây dựng đều nhận định thị trường BĐS đang gặp khó khăn, giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch so với cùng thời gian này năm 2020. Bên cạnh ảnh hưởng bởi dịch bệnh khiến thị trường trầm lắng, các doanh nghiệp BĐS đều đang loay hoay với các thủ tục pháp lý.
Đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh đang có 173 dự án nhà ở thương mại, mặc dù chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020). Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, nếu được tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án, sẽ tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, cũng như tạo nguồn cung cho thị trường hiện nay. Mặt khác, thành phố hiện có 63 dự án của 17 doanh nghiệp, với hơn 30.042 căn, gồm 27.709 căn hộ chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho khách mua nhà. Nguyên nhân chính là do 2 Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính chưa chốt được tiền sử dụng đất của dự án...
Gỡ rào cản chính sách-pháp lý cho thị trường bất động sản phục hồi.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết, doanh nghiệp đang gặp vướng mắc về pháp lý, chỉ mong có cơ chế rõ ràng về trách nhiệm địa phương, bộ, ngành... để doanh nghiệp bớt áp lực, giảm chi phí và tiết kiệm thời gian, đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án. Tuy nhiên, với lộ trình kế hoạch phát triển trong năm 2022, doanh nghiệp cần sự hỗ trợ của Nhà nước về các chính sách, cơ chế linh hoạt để có thêm nguồn lực.
Tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay” do Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 25/11, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định: Ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19 khiến kinh tế bị đình trệ, đứt gãy, dẫn đến suy yếu. Nhiều doanh nghiệp BĐS phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể. Hoạt động phát triển BĐS phải dừng mọi hoạt động đầu tư, xây dựng, bán dự án.
"Các chủ đầu tư dự án BĐS khó khăn thu hồi vốn đầu tư, nhưng vẫn phải duy trì dự án; chính sách hỗ trợ thị trường chưa tương xứng, chưa đủ để an tâm các nhà đầu tư phát triển, hồi phục thị trường này; thiếu cơ chế chính sách thu hút vốn ngoại; hoạt động giao dịch không thể xúc tiến thương mại, mờ bán, chào bán sản phẩm... dẫn đến giảm đáng kể lượng giao dịch, giảm nguồn thu cho cả doanh nghiệp lẫn ngân sách Nhà nước", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.
Chưa hết, theo Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam, mâu thuẫn trong quy định về việc HĐND cấp tỉnh, thành phố phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại các địa phương làm phát sinh thêm những thủ tục không cần thiết và trái với quy định tại Luật Đất đai hay nhiều văn bản hướng dẫn cấp địa phương đều chồng chéo với các luật hiện hành như Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Đầu tư... đang là những rào cản làm chậm quá trình phục hồi thị trường.
Ngoài ra, các chuyên gia BĐS phản ánh, giá đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của Luật Đất đai. Nhưng hiện nay chưa phù hợp. Thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Khung giá đất của cấp tỉnh, thành phố cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại các địa phương. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù chênh lệch với giá thị trường, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận...
Sửa đổi Luật Đất đai
Trước thực tế trên, lãnh đạo Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam và các doanh nghiệp BĐS đều cho rằng, để nâng cao năng lực quản lý đất đai, tạo điều kiện cho thị trường phục hồi trong giai đoạn hiện nay, nhất là về giá đất, các bộ, ngành, địa phương cần nhanh chóng hoàn thiện chính sách về giá đất góp phần phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập với kinh tế thế giới.
Giải pháp cho vấn đề định giá đất là phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các Nghị định đã ban hành; xây dựng các Nghị định, Thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành; nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản dưới Luật. Đặc biệt, Chính phủ cần rà soát các Nghị định, Thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn; đồng thời phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất.
Dưới góc nhìn của các doanh nghiệp BĐS, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, cũng như đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS nhận định, có 5 vấn đề cần các nhà hoạch định chính sách lưu tâm trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai tới đây: Phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất; các loại hình đất đai cần được chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo quy hoạch và nhu cầu phát triển; các quy định về định giá đất và văn bản có liên quan phản ánh đúng với thực tế thị trường; những bất cập trong quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gây ra nhiều khiếu kiện căng thẳng và thiệt hại cho các bên; Luật Đất đai mới cần sát với thực tiễn, nhìn trước xu thế phát triển trong tương lai.
Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị các điều kiện để phục hồi thị trường trong giai đoạn hiện nay chủ yếu về chính sách-pháp lý. Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, địa phương cần sớm rà soát mâu thuẫn, chồng chéo của quy định pháp luật đang là rào cản làm quá trình phê duyệt đầu tư dự án BĐS để có quyết định tháo gỡ kịp thời, trước khi đợi sửa luật; thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ, nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án.
"Các cơ quan quản lý Nhà nước, các địa phương sớm đẩy mạnh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư cho các dự án BĐS; công bố thông tin dữ liệu về các dự án BĐS được chấp thuận đầu tư, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá BĐS và quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư và mọi hoạt động tư vấn, môi giới BĐS tại địa phương; đồng thời, xử lý nghiêm mọi hành vi vi phạm như đầu cơ, giảm hàng, đẩy giá; sử dụng linh hoạt các công cụ thuế để điều tiết, bình ổn cung, cầu, giá BĐS trên thị trường", ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định.
Luật Đất đai là kim chỉ nam cho các văn bản pháp lý liên quan, làm nền tảng cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sau hơn 7 năm triển khai, nhiều điểm bất cập, chồng chéo và không theo kịp thực tiễn phát triển thị trường đã dẫn đến những nút thắt về pháp lý, kìm hãm nguồn lực phát triển kéo dài trong nhiều năm qua. Điều này đòi hỏi sự xem xét, đánh giá một cách toàn diện trên góc nhìn tổng thể và dài hạn, để có những giải pháp điều chỉnh phù hợp, nhất quán.
Để thúc đẩy kinh tế phục hồi sau đại dịch, Chính phủ đang quyết liệt xây dựng chương trình phục hồi kinh tế trong 2 năm 2022-2023 và đang có nhiều chính sách hỗ trợ cho khối doanh nghiệp. Trong năm 2022, Chính phủ sẽ dự kiến trình Quốc hội sửa 4 luật: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và một số điểm trong Luật Xây dựng.