Khắc phục tồn tại để đẩy nhanh cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Hiện trạng quản lý, sử dụng quỹ nhà này rất phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, Nhà nước; một số khu có xen kẽ các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội; diện tích căn hộ chung cư cũ nhỏ <30m2 hoặc 30 - 50m2/căn; quá tải số người, không đảm bảo tiêu chuẩn sử dụng; nhiều hộ dân tự sửa chữa, cơi nới, lấn chiếm không gian chung.

Ngoài ra, do không được duy tu bảo trì thường xuyên, công trình và hệ thống hạ tầng hư hại, xuống cấp nguy hiểm gây ảnh hưởng đến kỹ kết cấu công trình và an toàn cho người dân. Thực trạng tồn tại này đòi hỏi thành phố Hà Nội cần có những giải pháp khắc phục cụ thể để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, trước mắt trong giai đoạn 2021 - 2025.

Chậm cải tạo do bất cập về cơ chế, chính sách

Ông Võ Nguyên Phong, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, lĩnh vực chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm, gây cản trở cho sinh hoạt của người dân đang gặp rất nhiều khó khăn, bất cập. Nhưng với tinh thần chỉ đạo quyết tâm rất cao của Thành ủy, UBND thành phố Hà Nội, Sở Xây dựng đang đẩy nhanh triển khai ở nhiều khía cạnh để có thể thực hiện trong thời gian sớm nhất có thể.

Nghị quyết Đại hội XVII Đảng bộ Thành phố Hà Nội; Chương trình số 14-CTr/TU ngày 31/5/2021 của Thành ủy về Chương trình hành động của Đảng bộ Thành phố thực hiện Nghị quyết Đại hội XVII Đảng bộ Thành phố; Chương trình số 03-CTr/TU ngày 17/3/2021 của Thành ủy về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021 - 2025 đã chỉ ra hạn chế.

Cụ thể như việc cải tạo chung cư cũ chưa đạt tiến độ; việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ còn nhiều vướng mắc, triển khai chậm. Do vậy yêu cầu đặt ra với Hà Nội phải khẩn trương đề ra nhóm mục tiêu giai đoạn 2021 -2025 với nhiệm vụ, chương trình, đề án, trọng tâm, đặc biệt là việc hoàn thành xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, giai đoạn trước đây, từ năm 2005 đến năm 2014, thành phố Hà Nội triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính phủ, các Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND và số 17/2013/NQ-HĐND của HĐND thành phố, Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội. Thời điểm này, có một số chính sách ưu đãi, điều kiện tương đối thuận lợi, đặc biệt, hầu hết khu vực nội đô lịch sử chưa bị khống chế bởi các chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, dân số nên đã có 19 dự án được triển khai, hoàn thành đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai.

Từ năm 2014, sau khi Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ được ban hành và có hiệu lực thi hành thì một số chính sách, điều kiện thuận lợi của giai đoạn trước không còn được quy định, chỉ còn chính sách về miễn tiền đất được tiếp tục thực hiện; đồng thời thiếu các quy định cụ thể về hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ, quy trình lựa chọn chủ đầu tư, phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng khó thực hiện, khó khăn về kiểm định chất lưọng và lập kế hoạch cải tạo, xây dụng lại chung cư cũ, thiếu quy định cụ thể về tạo lập quỹ nhà tạm cư, thiếu các cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư...

Các chung cư cũ đa phần thuộc khu vực các quận nội thành và nội đô lịch sử, hạn chế phát triển tầng cao, dân số theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, dẫn đến khó khăn hiệu quả đầu tư dự án, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Đến nay, không có dự án mới nào được bổ sung thêm, dẫn đến tiến độ thực hiện chậm, kém hiệu quả.

Chủ động đề xuất giải pháp

Trước thực trạng đó, để chủ động tháo gỡ khó khăn, Hà Nội đã thành lập Tổ chuyên gia, giao Sở Xây dựng nguyên cứu đề xuất cơ chế chính sách, xây dựng Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đồng thời chủ động đề xuất, kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và đã thống nhất chủ trương giao thành phố nghiên cứu các cơ chế, chính sách để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Đáng chú ý, tại Thông báo 72/TB-VPCP ngày 02/4/2021 của Văn phòng Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã chỉ đạo UBND thành phố Hà Nội chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, cơ quan liên quan thống nhất phương án giải quyết hiệu quả, làm chuyển biến vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đối với những vấn đề vượt thẩm quyền, quy định pháp luật, Hà Nội cần đề xuất mô hình, cơ chế chính sách đặc thù, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định sớm, không được để kém an toàn các chung cư cũ.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, tại Thông báo số 212-TB/TU ngày 12/4/2021 về các nhiệm vụ trọng tâm của Thành ủy Hà Nội trong quý 2 và 9 tháng cuối năm 2021, Thường trực Thành ủy Hà Nội đã giao Ban Cán sự Đảng UBND thành phố chỉ đạo các cơ quan liên quan khẩn trương hoàn thiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; trong đó, lưu ý rà soát, tính toán về phương án sử dụng đất và dân số phù hợp với từng khu vực và toàn thành phố, vừa đảm bảo tuân thủ các quy hoạch có liên quan đã được phê duyệt vừa đáp ứng tình hình thực tiễn của thành phố nói chung và từng khu vực nói riêng.

Đồng thời chỉ đạo các cơ quan nghiên cứu, tham mưu cho thành phố báo cáo các cấp có thẩm quyền trình Quốc hội ban hành nghị quyết riêng về các cơ chế, chính sách đặc thù trong cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ để tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho Hà Nội.

Ngay sau Hội nghị kiểm điểm năm 2020 theo tinh thần Nghị quyết Trung ương 4 (khóa XI, XII), UBND thành phố Hà Nội ban hành Kế hoạch khắc phục tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và thúc đẩy triển khai thực hiện giai đoạn 2021 -  2025.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn nhấn mạnh, mục đích, yêu cầu của kế hoạch này nhằm đề xuất được một số giải pháp kịp thời để giải quyết tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc trong thực tế triển khai, đảm bảo sự an toàn, tính mạng và tài sản cũng như việc nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.

Ngoài ra, Thành phố chỉ đạo việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phục vụ tái định cư, xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đồng bộ, kết nối với các khu chức năng đô thị hiện hữu, phát huy tối đa nguồn lực đất đai đô thị, nhằm làm thay đổi cơ bản chất lượng đô thị và cuộc sống, nâng cao giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới đô thị xanh, văn minh hiện đại, bền vững.

Thành phố Hà Nội đặc biệt lưu ý đến vai trò của Nhà nước là chủ đạo trong việc quản lý, chỉ đạo thực hiện; cả hệ thống chính trị vào cuộc và tăng cường sự thống nhất ủng hộ, đồng thuận của nhân dân, các tổ chức kinh tế, xã hội cùng phối hợp quyết liệt triển khai thực hiện; xây dựng quy trình, phương pháp, giải pháp và chính sách hiệu quả, đồng bộ cơ chế chính sách pháp luật về nhà ở, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai và pháp luật hiện hành có liên quan, làm cơ sở pháp lý, công cụ triển khai thực hiện.

Đề cập đến các nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm thời gian tới, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, trước mắt, phải kiện toàn, phân công thành viên cũng như Quy chế hoạt động của Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ; triển khai thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phối hợp với Bộ Xây dựng trong các nhiệm vụ có liên quan. Đến nay, các nội dung đề xuất, kiến nghị cơ bản đã được Bộ Xây dựng xem xét, thống nhất trong dự thảo thay thế Nghị định.

Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn, Đề án cải tạo, xây lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô đang tiếp tục được hoàn thiện, tổng hợp đồng bộ các nội dung quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP trình cấp thẩm quyền xem xét, thông qua chủ trương và nếu được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt sẽ là cơ sở pháp lý ban hành các kế hoạch triển khai với cơ chế chính sách cụ thể để đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện.

Cụ thể là việc xây dựng và ban hành Kế hoạch tổng rà soát, kiểm định các nhà chung cư cũ, bố trí nguồn vốn ngân sách dự kiến khoảng 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2025; xây dựng và ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025 đối với các chung cư cũ đã có kết quả kiểm định để triển khai thực hiện quy trình tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, dự án đầu tư; xây dựng và ban hành Kế hoạch và bố trí nguồn vốn ngân sách lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tổng mặt bằng, đề án quy gom theo 3 mô hình cấp độ gồm khu chung cư cũ với quy mô lập quy hoạch chi tiết >2ha, nhóm chung cư cũ quy mô lập tổng mặt bằng <2ha, tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ có quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ và đề án nghiên cứu quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận.

Việc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư sẽ được thành phố Hà Nội thực hiện với 3 hình thức các chủ sở hữu thống nhất lựa chọn, đấu thầu lựa chọn, nhà nước thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách.