Nhiều dư địa phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp

Nhiều lợi thế để phát triển mạnh

Thị trường BĐS nói chung đang phục hồi nhanh, tạo điều kiện cho các phân khúc BĐS có nhiều lợi thế về dư địa phát triển mạnh, nhất là phân khúc BĐSCN. Trong những năm gần đây, với nhiều chính sách đầu tư và hỗ trợ từ Chính phủ, môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh, các chính sách ưu đãi thuế, cùng với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu... BĐSCN liên tục duy trì là phân khúc dẫn đầu trong trên thị trường BĐS Việt Nam.

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea) cho thấy, từ đầu năm đến nay, cả nước có 418 khu công nghiệp (KCN, trong đó có 4 khu chế xuất) đã thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129.900 ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89.200 ha, bao gồm 371 KCN nằm ngoài các khu kinh tế (KKT), 39 KCN nằm trong các KKT ven biển, 8 KCN nằm trong các KKT cửa khẩu.

Các KCN, KKT đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong KCN, KKT chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định. Các KCN đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75%. Trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%.

Bên cạnh đó, do nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng, đẩy giá thuê đất KCN tại các địa phương lên cao, với mức tăng ổn định từ 8 - 12%/năm. Khu vực phía Bắc đang chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất, với giá thuê KCN trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại phía Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê.

Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh mẽ, chủ yếu đến từ ngành công nghiệp sản xuất; thương mại điện tử, máy móc, linh kiện điện tử. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng. Bắc Ninh là địa phương có mức giá thuê kho xưởng tăng cao nhất cả nước, dao động từ 4,5 - 5,6 USD/m2/tháng.

Còn theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), từ đầu năm đến nay, 10 địa phương có tổng số dự án đầu tư mới chiếm tới 78,6% số dự án và 74,4% số vốn của cả nước, tạo điều kiện cho phân khúc BĐSCN phát triển mạnh trong năm 2024 và thời gian tới là: TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Hà Nội, Bắc Ninh, Nghệ An, Bình Dương, Đồng Nai.

Các ngành được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm phải kể đến: Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 23,5 tỷ USD, chiếm 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với cùng kỳ. Ngành đứng thứ 2 là ngành kinh doanh BĐS, với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với cùng kỳ...

BĐSCN tiếp tục đóng vai trò then chốt

Vnrea phân tích, thị trường BĐSCN Việt Nam thời gian tới hứa hẹn sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế Việt Nam. Theo đó, sự phát triển của ngành logistics sẽ kéo theo nhu cầu về kho bãi và trung tâm logistics gia tăng mạnh mẽ, nhất là khi thương mại điện tử bùng nổ. Các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước cũng đã và đang tích cực mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động tại Việt Nam.

Hiện nay, các doanh nghiệp BĐSCN lớn cũng đã nhanh chóng đón đầu cơ hội bằng cách nghiên cứu phát triển các KCN hiện đại, áp dụng công nghệ cao và tự động hóa vào sản xuất, để nâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm; đồng thời, giảm thiểu chi phí và tăng tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế. Đặc biệt, Việt Nam đang có lợi thế cơ cấu dân số vàng. Với lực lượng lao động trẻ, đông đảo và chi phí cạnh tranh so với nhiều nước trong khu vực.

Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng công nghiệp trong thực tế hiện nay tại nhiều địa phương vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển của các KCN; chính sách và thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp, gây khó khăn cho các nhà đầu tư; các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển KCN vẫn thiếu nhất quán gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn​. Ngoài ra, việc thiếu hụt lao động trình độ cao, sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi, hạ tầng phát triển như Thái Lan, Indonesia, Malaysia... đang gây áp lực lên thị trường BĐSCN trong nước.

Do đó, theo Vnrea, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics, và các tiện ích công nghiệp để hỗ trợ sự phát triển của các KCN; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp công nghiệp; chú trọng đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề trong các lĩnh vực công nghệ cao, tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; đồng thời, thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các KCN sinh thái để giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường, tăng thu hút đầu tư nước ngoài.

Qua tìm hiểu, dòng vốn FDI vào Việt Nam đang tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, với sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia. Ngày càng nhiều yêu cầu và nhu cầu khảo sát địa điểm từ các nhà sản xuất, thương mại điện tử, logistics đa quốc gia, tạo ra sức cầu mạnh mẽ cho thị trường BĐSCN Việt Nam trong tương lai gần. 

BĐSCN là BĐS được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc sản xuất công nghiệp. Các BĐSCN bao gồm nhà xưởng, kho bãi, nhà máy, trung tâm phân phối, cơ sở hạ tầng công nghiệp và các khu đất có tiềm năng phát triển công nghiệp tại các KKT, KCN, KCX, khu công nghệ cao...