Luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh.
Ông đánh giá như thế nào về Nghị định 100/CP, có quy định gì mới so với quy định cũ giúp người mua dễ tiếp cận hơn với NƠXH?
Dự án NOXH của Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) tại phường Đồng Văn, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
Nghị định 100/CP có hiệu lực từ ngày 1/8 cùng thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực cho thấy, các cơ quan quản lý Nhà nước đang quan tâm tới phân khúc NƠXH.
Nhiều quy định mới trong Nghị định 100/CP có tính đột phá, đặc biệt quy định nới lỏng điều kiện về thu nhập được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH. Cụ thể, người lao động có thu nhập không quá 15 triệu đồng sẽ được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thay vì tối đa 11 triệu đồng như trước. Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua đối với loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng/tháng.
Đây là cách tiếp cận sát với thực tế mặt bằng thu nhập và chi tiêu của nhiều người có nhu cầu về NƠXH hiện tại, khi tiếp cận theo hướng tổng thu nhập của hộ gia đình (gồm 2 vợ chồng) không vượt quá ngưỡng 30 triệu đồng/tháng. Điều này sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu về nhà ở dễ tiếp cận hơn với NƠXH.
Như vậy, Nghị định 100/2024 có gỡ được nút thắt quan trọng trong việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nay được nâng lên 140.000 đồng cho vay phát triển NƠXH không, thưa ông?
Nếu theo quy định cũ, điều kiện mua NƠXH (thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người) khó triển khai, bởi phần lớn người có nhu cầu thuộc nhóm thu nhập thấp, không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay, chưa kể là nguy cơ cho vay không đúng đối tượng. Đây cũng là điểm khó cho các ngân hàng khi xác định đối tượng cho vay.
Vướng mắc của gói 120.000 tỷ đồng theo quy định cũ là vấn đề “người cần vay không nằm trong diện được vay, còn người không cần vay thì lại được vay”, bất cập từ việc tính thu nhập ở mức thấp, chưa bao quát và tính toán tới yếu tố một hộ gia đình.
Với quy định mới, khi xác định tổng thu nhập chung, chỉ cần vợ và chồng chứng minh trả nợ được của cả gia đình, ngân hàng sẽ đồng ý cho vay, giải ngân với dự án phù hợp. Quy định này có thể gỡ nút thắt quan trọng cho gói 120.000 tỷ đồng và phân khúc NƠXH.
Để thông suốt cho việc triển khai NƠXH, cần thêm nhiều điều kiện khác không, thưa ông?
Với những nội dung tại Luật Nhà ở và Nghị định 100/CP mới có hiệu lực, có thể nói, chưa bao giờ, việc phát triển NƠXH được Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ như hiện nay.
Tuy nhiên, để thông suốt cho việc phát triển phân khúc NƠXH, cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành các quy định mới; tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện các dự án NƠXH đã khởi công tại các địa phương có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Đồng thời, để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách, cần công khai, minh bạch việc mua, bán NƠXH, giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng mua, thuê, thuê mua.
Tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, để có quỹ đất phát triển, cần có thêm sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước, quy hoạch bố trí quỹ đất xây NƠXH phải đảm bảo đáp ứng được nhu cầu lớn của địa phương...
Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!