Sửa luật để gỡ 'nút thắt' bất động sản

Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi đánh giá, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng tại nhiều các địa phương cũng như các ngành nghề liên quan. Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn từ hành lang pháp lý. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Do đó, các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013... Chương trình làm việc của Quốc hội dự kiến sẽ thông qua các luật sửa đổi, bổ sung trong kỳ họp tháng 10/2022.

Đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý phát triển bất động sản đa công năng. Muốn vậy, phải sửa đổi đồng bộ giữa các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành khác. Cùng đó, cần có các cơ chế, chính sách để cân bằng ổn định nền kinh tế vĩ mô, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển an toàn, bền vững, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng kinh doanh bất động sản - ông Khôi nêu vấn đề.

Giáo sư - Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, hiện nay, một trong những kỳ vọng của thể chế phát triển kinh tế là phải phục hồi và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản sau đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường. Muốn vậy cần có sự tìm hiểu, đánh giá để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Mâu thuẫn trong các bộ luật hiện nay có nhiều điều chưa phù hợp nhưng cũng nên đánh giá ở mặt tích cực không nên nhìn tiêu cực. Bởi vì thị trường đang có những biến động, sang một giai đoạn mới sẽ có những điều trong luật chưa hợp lý cần sửa đổi.

Ông Tuyến dẫn chứng, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013 về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu. Chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng. Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển. Cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

“Tôi cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy sẽ mở ra một phân khúc mới, đây là lúc các nhà làm luật cần phải tính đến” - ông Tuyến phân tích.

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV đưa ra 10 kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai. Trong số đó, nhất thiết việc sửa đổi cần tiến hành song song các Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…; đồng thời, sửa đổi những Nghị định, Thông tư liên quan... Đặc biệt, chuyên gia này chỉ rõ, hiện việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư khó thực hiện là do phương án tính giá đất. Mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp. Do đó, giá đền bù cần thay đổi.

Một trong những nội dung được nhiều người quan tâm là đấu giá quyền sử dụng đất, ông Lực cho rằng cần có 5 vấn đề phải thay đổi là: yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp; tiền đặt cọc 20% còn thấp cần thay là 20% giá trúng thầu; nếu bỏ cọc cần chế tài quyết liệt hơn; phương pháp định giá đất; quy trình đấu giá ra sao bởi quy trình có rồi nhưng mỗi địa phương lại áp dụng một quy trình với thời gian khác nhau.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn GP Invest nhận xét, bất động sản là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác, nên phải có sự tháo gỡ cho thị trường. Hiện đang có khoảng 12 luật có  tác động vào bất động sản, còn liên quan thì có tới 60 Luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của ông Hiệp đưa ra là phải có tới 36 con dấu thì một dự án mới hoàn thành. Điều này cho thấy,  thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp mà doanh nghiệp thường gọi đùa là “ma trận”.

Theo ông Hiệp, cần lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở để sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi. Đặc biệt, sự ra đời của Nghị định 30 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở không cho phép chuyển đổi đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc lớn.

Hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang vướng gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là phải sửa đổi Nghị định 30. Bên cạnh đó, vướng mắc nhất chính là trách nhiệm giải phóng mặt bằng, đất đai do cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng chứ không phải doanh nghiệp có trách nhiệm đi giải phóng. Cần giải quyết rõ về trách nhiệm này - ông Hiệp đề xuất. Cùng đó, câu chuyện kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất... cũng cần xem lại.

Đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, quan điểm của Bộ Xây dựng là cần trình lên Quốc hội song song với Luật Đất đai để những vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo được sửa đổi cùng một lúc và đồng bộ. Bởi khi các luật liên quan đến bất động sản không cập nhật kịp thời và chính xác sẽ gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường.

Ông Khởi cho rằng, nghĩa vụ tài chính về đất đai là vấn đề rất lớn vì liên quan đến giá nhà, giá đất. Cơ cấu giá đất trong 1m2 chiếm bao nhiêu phần trăm trong nghĩa vụ tài chính và nếu doanh nghiệp có hàng nghìn m2 đất thì sẽ nộp tiền nghĩa vụ như thế nào. Cùng đó, thủ tục hành chính về đất đai giữa các tổ chức kinh doanh đất đai và tổ chức kinh doanh khác có giống nhau hay không cũng cần làm rõ để tránh những thủ tục chồng chéo, vướng mắc khi doanh nghiệp thực hiện dự án.

Cùng đó, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi và cần được thống nhất. Như cụm từ “đất ở” và “đất khác” cần được cụ thể hóa, quy định cho phù hợp, đồng bộ, dễ dàng để không gây khó cho doanh nghiệp.

Liên quan đến Luật Nhà ở, ông Khởi cho biết, thời gian tới sẽ “đặt lại tên” gọi nhà ở xã hội gồm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị, cho công nhân tại các khu công nghiệp và có 1 đối tượng riêng là lực lượng vũ trang nhân dân. Vấn đề quản lý, bảo hành bảo trì chung cư cũng đang có nhiều kiến nghị nên thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ văn bản trình lên Chính phủ để cân nhắc và thống nhất về nội dung này.

Riêng vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, ông Khởi cho rằng, hiện nay, Việt kiều cũng như người Việt Nam nên vấn đề này không cần phải bàn thêm nữa. Cái khó hiện nay là Luật Nhà ở thì quy định việc sở hữu cho người nước ngoài tại Việt Nam là 50 năm, trong khi đó Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên “nút thắt” đang nằm ở đó.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, theo ông Khởi, hiện có 4 vấn đề bất cập gồm: điều kiện kinh doanh bất động sản; phân loại dự án kinh doanh bất động sản; quyền kinh doanh dự án với quyền của người sử dụng đất; quản lý kinh doanh dịch vụ, kinh doanh bất động sản.

Để điều tiết thị trường bất động sản, giải pháp trong thời gian tới sẽ hướng tới mục tiêu phát triển lành mạnh, bền vững, tránh tình trạng “lúc nóng lúc lạnh”.