Để làm rõ hơn nguy cơ "bong bóng tài sản" nhìn từ tốc độ tăng cung tiền (M2) và tăng trưởng tín dụng đầu 2021, TTXVN trích dẫn bài viết của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia để có góc nhìn rõ hơn về vấn đề này.
Ảnh minh họa: Thanh Vũ/TTXVN
Tiền có thực sự đang "tràn ngập thị trường"?
Từ đầu năm 2020 giá đất nền ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành tăng nhanh, kéo dài đến các tháng đầu năm 2021. Hầu hết các phân khúc còn lại của thị trường bất động sản giá vẫn ổn định, một vài phân khúc giảm giá như văn phòng cho thuê, nhà nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp.
Trong thời gian trên, thị trường chứng khoán cũng tăng khá nhanh (gần 40%) và VN-Index đã vượt ngưỡng 1.200 điểm trong thời gian gần đây.
Trong khi đó, theo số liệu chính thức của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), năm 2020 tổng khối lượng tiền tệ M2 tăng 14,53%; tín dụng tăng 12,17%; trong khi GDP chỉ tăng 3%, lạm phát tăng xấp xỉ 3%. Điều này khiến nhiều người cho rằng tiền đang tràn ngập trên thị trường, làm cho giá bất động sản và chứng khoán tăng nhanh, tạo ra "bong bóng" giá tài sản, gây bất ổn kinh tế vĩ mô.
Các ý kiến này cũng đưa ra một vài số liệu: Ví dụ năm 2020 GDP danh nghĩa là 6,29 triệu tỷ đồng, tăng 0,26% so với năm 2019; trong khi M2 là 12,11 triệu tỷ đồng, tăng 1,54% so với năm 2019 và năm 2020 cần tới 6 đồng M2 mới tạo ra 1 đồng GDP trong khi các năm trước chỉ cần 2,7 đồng M2 để tạo ra 1 đồng GDP.
Câu hỏi lớn đặt ra là "tiền có thực sự đang tràn ngập" thị trường không?
Có thể giải thích một cách đơn giản về hàm cầu của tiền như sau: M.V = Q.P trong đó M là khối lượng tiền tệ tạm gọi là M2; V là vòng quay của tiền; Q là sản lượng hàng hóa và P là giá cả hàng hóa. Khi tính tốc độ tăng hàng năm của các nhân tố thuộc hàm cầu của tiền bằng phương pháp logarit hóa 2 vế của hàm nói trên ta có: m + v = q + p; trong đó m là tốc độ tăng M2; v là tốc độ tăng vòng quay của tiền, q là tốc độ tăng GDP và p là tốc độ tăng giá, hay tỷ lệ lạm phát (được đo bằng tỷ lệ phần trăm so với cùng kỳ).
Theo số liệu của NHNN tốc độ tăng M2 năm 2020 là 14,53%; Tốc độ tăng GDP là 3%; tỷ lệ lạm phát bình quân là 3%, như vậy phương trình nêu trên có thể viết thành: 14,53% + x% = 3% + 3%.
Điều này cho thấy vòng quay của tiền trong năm qua đã giảm đâu đó bằng: (3%+3%)-14,53% = -8,53%. Có nghĩa là vòng quay của tiền giảm đáng kể và cũng là đặc trưng cơ bản của khủng hoảng (trong trường hợp này là khủng hoảng y tế dẫn đến suy thoái hoặc đình trệ kinh tế).
Vòng quay của tiền giảm do nhiều nguyên nhân (cả nguyên ngân tiền tệ và phi tiền tệ): Do vận tải vận chuyển giảm mạnh, thiếu container, đóng cửa một số cảng lớn đối với các đội tàu từ các quốc gia có dịch, vận tải hàng không đình đốn…; do nguồn cung về nhiên liệu, nguyên vật liệu hạn chế; do hàng tồn kho tăng; do nợ xấu tăng, tiền từ ngân hàng vào sản xuất kinh doanh và tiêu dùng thu hồi về chậm hoặc không thu hồi được; do dân chúng lo ngại về khủng hoảng có thể kéo dài nên để dành không giám chi tiêu.
Một phần nguồn tiền này tạm thời được đầu tư vào bất động sản hoặc chứng khoán để kiếm lời cao hơn gửi tiết kiệm…
Như vậy mặc dù M2 (cung tiền) tăng 14,53% cao hơn nhiều so với tốc độ tăng của GDP danh nghĩa 6% (tốc độ tăng GDP danh nghĩa bằng tốc độ tăng GDP thực cộng với tỷ lệ lạm phát (tức là 3%+3%=6%). Nhưng do sản xuất công nghiệp và dịch vụ suy giảm mạnh nên vòng quay của tiền giảm và do đó không có chuyện tiền đang tràn ngập thị trường như một số ý kiến đã nêu. Hơn nữa chỉ số lạm phát 3% cũng nói lên một thực tế là không có việc tăng giá trên toàn tuyến và không có chuyện tiền tràn ngập thị trường.
Vì sao bất động sản và chứng khoán phi mã?
Vậy tại sao giá bất động sản ở một số phân khúc và giá chứng khoán tăng khá nhanh? Chúng tôi đã có dịp khảo sát ở một số sàn đấu giá bất động sản cho thấy, giá tăng chủ yếu là đất nền ở các vùng phụ cận thành phố Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Đồng Nai do:
Tin đồn về quy hoạch quận huyện mới, quy hoạch cơ sở hạ tầng mới; kỳ vọng về dịch COVID-19 qua nhanh và dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam phục hồi mạnh nhất là bất động sản công nghiệp; dòng nhập cư từ các tỉnh về các thành phố lớn ngày càng tăng do cơ chế hộ khẩu thông thoáng hơn, thu nhập của một bộ phận dân cư các tỉnh tăng nhanh trong khi tốc độ đô thị hóa của Việt Nam khá chậm và lượng lao động dôi dư từ nông thôn đang nhắm vào các đô thị, khu vực dịch vụ hoặc xuất khẩu lao động để tìm kiếm việc làm.
Nguyên nhân quan trọng nhất là một số nhà đầu tư cơ hội sử dụng các thông tin nói trên tìm cách thổi giá đất lên theo kiểu đa cấp để kiếm lời. Tình trạng này sớm muộn sẽ kết thúc với phần thiệt hại lớn cho người mua cuối cùng, khi họ ôm đất vào và chào bán không ai mua, chỉ một thời gian ngắn giá đất sẽ xuống mức bình thường thì sẽ lỗ lớn như đã từng xảy ra ở Củ Chi, Tp. Hồ Chí Minh trước đây và Đông Anh, Hà Nội vừa qua.
Ngoài ra, cũng có một nguyên nhân khác là do các nhà phát triển bất động sản mua trước đất của dân để hình thành dự án tránh thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng phiền toái và qua đó đẩy giá đất lên.
Bong bóng bất động sản là một hiện tượng đặc thù của thị trường tài sản, nó xảy ra khi giá bị đẩy lên quá cao liên tục trong một thời gian khá dài (3-5 năm) với sự tham gia của hệ thống ngân hàng, dẫn đến tình trạng người bán không bán vì sợ giá còn tăng, trong khi người mua bắt đầu lo ngại về sức nóng của thị trường, do đó giá cao nhưng không có giao dịch nào được thực hiện và vì vậy thị trường bắt đầu đóng băng và chuyển sang giai đoạn mới là giá giảm nhưng người mua không mua vì sợ giá còn giảm nữa, tình trạng không có giao dịch kéo theo chu kỳ giảm giá trong một thời gian ngắn và thị trường sụp đổ.
Đỉnh cao của bong bóng bất động sản là giá bị thao túng ở trên trời nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau (không có giao dịch), trong khi áp lực nợ ngân hàng gia tăng nhanh, lòng tin của thị trường suy sụp và bong bóng nổ tung.
Sự sụp đổ của thị trường bất động sản thường kéo theo sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng cả ở khía cạnh nợ xấu gia tăng và giá trị tài sản bảo đảm suy giảm mạnh, trích lập dự phòng rủi ro tăng lên và nhiều ngân hàng bị thua lỗ dẫn đến mất lòng tin của người gửi tiền và rút tiền ồ ạt.
Nói cách khác với sự tham gia không giới hạn của hệ thống ngân hàng vào thị trường tài sản (kể cả cho vay, mua trái phiếu và các công cụ phái sinh) là cội nguồn của bong bóng tài sản, đặc biệt là bong bóng bất động sản.
Bài học nào cho thị trường?
Ở Việt Nam trong vòng 10 năm trở lại đây việc cho vay hoặc mua trái phiếu bất động sản và chứng khoán đã được giám sát khá chặt chẽ, trong khuôn khổ "kiểm soát tín dụng để kiểm soát lạm phát". Chỉ số giá tiêu dùng nói chung và giá bất động sản, chứng khoán nói riêng đều được theo dõi khá cẩn trọng trên cơ sở đó có thể có những điều chỉnh chính sách tiền tệ tín dụng, hạn chế tối đa bong bóng tài sản. Trên thực tế thị trường tài sản kể cả bất động sản và chứng khoán đang hoạt động khá ổn định và tích cực.
Việc phát triển nóng của phân khúc đất nền vừa qua sẽ dần ổn định trở lại do không có nền tảng tiền tệ chạy theo nó.
Đây cũng là bài học thực tiễn của công việc giám sát tiền tệ tín dụng vào một vài phân khúc thị trường tài sản trong những thời điểm nhất định, đặc biệt là cho vay đầu tư đất nền, cho vay "sân sau" bất động sản kể cả trái phiếu.
Đây cũng là bài học lớn cho các nhà đầu cơ nhẹ dạ cả tin vốn rất phổ biến ở Việt Nam do thông tin về quy hoạch phát triển không được công khai, minh bạch.
Cơ quan quản lý thị trường, chính quyền địa phương và cơ quan quản lý thuế cần nghiên cứu và sớm có biện pháp giám sát tình trạng này, đặc biệt là phải có chính sách thuế đất thường niên, thuế chênh lệch giá tài sản để hạn chế và ổn định thị trường tài sản, vốn là thị trường đầu tư lớn nhất ở bất cứ quốc gia nào.